나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60166 [1] 경기도 파주시 광탄면 분수리 236-40 분뇨 및 쓰레기처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2026.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 분수리 소재 "분수2리마을회관" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 공장 및 지원시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2 : 사다리형의 완경사지로서, 2필 일단의 공업용 건부지로 이용중임. 기호8-12 : 대체로 사다리형의 완경사지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2 : 본건 남동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 6미터의 도로와 접함. 기호8-12 : 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,10 공히 계획관리지역(2015-11-13) , 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone) 가축사육제한구역(젖소 말 닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임. 기호8,9,11,12 공히 계획관리지역(2015-11-13) , 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone) 가축사육제한구역(젖소 말 닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 기호10 토지는 공부상 지목이 공장용지이나 현황"도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3~5) 일반철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 철골조 샌드위치판넬 등 내벽 : 샌드위치판넬 70m 벽 바닥 : 콘크리트위 기폭시마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등 기호(6) 일반철골구조 기타지붕 지상2층 건물로서, 외벽 : 철골조 칼라판넬 등 내벽 : 석고보드위 벽지마감 등 바닥 : 데코타일 등 창호 : 칼라샷시 단창 등 기호(7) 일반철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서, 외벽 : 샌드위치 노출 및 타일 등 내벽 : 타일 마감 등 바닥 : 세멘몰탈 및 타일 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(3~5) : 자원순환관련시설(폐기물재활용시설) 기호(6) : 1,2층 사무실 기호(7) : 창고 및 화장실(샤워실)

설비내역

기호(6,7) : 기본적인 위생설비, 급.배수설비 및 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 기호1,2 토지 지상에 후첨 지적개황도 및 건물개황도와 같이 제시외건물(㉠~㉦)이 소재하며, 세움터 확인결과 일부는 2021년 12월 07일자로 가설건축물축조신고(허가신고 번호 2021-광탄면-가설건축물축조신고-221)가 되어있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1,2의 토지 지상에 제시외건물이 소재하며 세움터 확인결과 일부는 2021.12.07.자로 가설건축물축조신고(허가신고번호 2021-광탄면-가설건축물축조신고-221)가 되어있음.
3. 목록8,9,10,11,12 토지는 지분매각임.
4. 목록10 토지는 공부상 지목이 공장용지이나 현황 도로임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60166 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

물건 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 파주시 광탄면 분수리 236-40

용도: 분뇨 및 쓰레기처리시설

주위 환경: 본건은 경기도 파주시 분수리 소재 "분수2리마을회관" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 공장 및 지원시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

1.3. 물건 내역

토지 면적: 4746.00㎡ (약 1,435.70평)

토지 지분: 3163.9919㎡ (약 957.14평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 850.00㎡ (약 257.10평)

건물 지분: 850㎡ (약 257.10평)

건물 제시외 면적: 1039.20㎡

총 건축 면적: 752㎡ (자원순환관련시설 3개동, 사무실 1개동, 창고 및 화장실 1개동)

주요 건물 정보:

* 1동 (기호3): 연면적 198㎡, 일반철골구조, 기타지붕, 1층, 자원순환관련시설

* 2동 (기호4): 연면적 198㎡, 일반철골구조, 기타지붕, 1층, 자원순환관련시설

* 3동 (기호5): 연면적 198㎡, 일반철골구조, 기타지붕, 1층, 자원순환관련시설

* 4동 (기호6): 연면적 196㎡, 일반철골구조, 기타지붕, 2층, 사무실

* 5동 (기호7): 연면적 60㎡, 일반철골구조, 기타지붕, 1층, 창고 및 화장실

1.4. 감정가

총 감정가: 2,072,691,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 "분수2리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공장, 지원시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호 1, 2 토지: 사다리형의 완경사지로, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

기호 8-12 토지: 대체로 사다리형의 완경사지로, 도로로 이용 중입니다.

목록 10 토지는 공부상 지목이 공장용지이나 현황 도로로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호 1, 2 토지는 남동측 폭 약 8미터, 북측 폭 약 6미터의 도로와 접합니다.

기호 8-12 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호 1, 2, 10 토지: 계획관리지역, 성장관리구역(산업 Zone), 가축사육제한구역(젖소, 말, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)입니다.

기호 8, 9, 11, 12 토지: 계획관리지역, 성장관리구역(산업 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

소유권 이전 (갑1, 2002-11-07): 유성헌 (이후 주식회사대한에프앤비로 매매(갑9, 2024-01-31) 소유권 이전)

근저당 (을15, 2024-01-31): 중소기업은행 (말소기준권리)

근저당 (을18, 2025-07-29): 주식회사비쏘실내건축디자인

가압류 (갑11, 2025-09-22): 신용보증기금

가압류 (갑13, 2025-10-15): 한국무역보험공사

가압류 (갑14, 2025-10-15): 중소기업은행

압류 (갑15, 2025-11-26): 파주시

압류 (갑16, 2026-01-09): 파주세무서장

임의경매 (갑17, 2026-01-22): 중소기업은행 (본건 경매개시결정)

3.2. 등기부 현황 (건물)

소유권 보존 (갑1, 2022-03-25): 류성헌 (이후 주식회사대한에프앤비로 매매(갑2, 2024-01-31) 소유권 이전)

근저당 (을3, 2024-01-31): 중소기업은행 (토지 말소기준권리와 동일)

근저당 (을4, 2025-07-29): 주식회사비쏘실내건축디자인

가압류 (갑4, 2025-09-22): 신용보증기금

가압류 (갑6, 2025-10-15): 한국무역보험공사

가압류 (갑7, 2025-10-15): 중소기업은행

임의경매 (갑8, 2026-01-22): 중소기업은행 (본건 경매개시결정)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조 (조용수)

보증금: 0원

차임: 1,800,000원

전입일자: 2022-04-08

대항력: 있음

비고: 보증금은 없으나 차임 지급 의무가 있으며, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 조 (조용준)

보증금: 0원

차임: 500,000원

전입일자: 2022-09-21

대항력: 있음

비고: 보증금은 없으나 차임 지급 의무가 있으며, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 01월 31일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을15, 을3)입니다.

3.5. 인수/소멸 권리

본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 지상권 등)는 없으므로, 낙찰자는 말소기준권리 이하 모든 등기된 권리(근저당, 가압류, 압류 등)를 말소시킬 수 있습니다. 다만, 대항력있는 임차인의 경우, 보증금이 0원이라 할지라도 법적 지위를 가지므로 이에 대한 확인 및 대응 방안을 철저히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 분뇨 및 쓰레기처리시설로, 주변이 공장, 지원시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 파주시 성장관리구역(산업 Zone)에 포함되어 있어 관련 산업 시설의 입지 가능성은 있으나, 생활권 중심의 상권 형성은 제한적입니다. 지역 내 산업 시설 수요에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 산업 시설 용도로, 일반적인 주거 지역의 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)과의 접근성은 높지 않습니다. 가장 가까운 편의 시설로는 "분수2리마을회관"이 있으나, 일상생활 영위를 위한 시설보다는 업무 및 사업 운영을 위한 환경에 가깝습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보: 복잡한 금융 구조로 인해 권리 관계 및 매각 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원이라도 차임 지급 의무를 가진 임차인이 존재하며, 이들의 법적 권리가 낙찰자에게 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물: 제시외 건물 1039.20㎡가 포함되어 매각되므로, 이에 대한 명확한 현황 파악 및 처리 방안이 필요합니다. 일부 가설건축물 축조 신고된 부분이 있어 법적 검토가 요구됩니다.

* 토지 현황 불일치: 일부 토지가 공부상 공장용지이나 현황 도로로 이용 중이라는 점은 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 추후 지적 정리 또는 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 광탄면에 위치한 분뇨 및 쓰레기처리시설로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 현재 감정가는 약 20.7억원이며, 총 채무액은 32.2억원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금은 0원이며, 제시외 건물 및 일부 토지의 현황 불일치 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 해당 시설의 운영 지속 또는 개발 가능성, 그리고 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인근 및 성장관리구역 내 입지: 관련 산업 시설 운영 또는 개발 시 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 분뇨 및 쓰레기처리시설 용도: 특정 산업 분야에 대한 전문성을 가진 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,072,691,000원입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 및 차임 지급 의무를 가진 임차인의 존재, 제시외 건물, 토지 현황 불일치, 각종 토지 이용 제한 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, 총 채무액이 감정가를 초과하는 점은 시세 및 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려한 신중한 입찰가를 산정해야 함을 시사합니다.

상기 리스크 요인들을 감안하여, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 14억 5천만원 ~ 16억 5천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

단, 이는 일반적인 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰가는 추가적인 현장 조사, 법률 검토, 시장 상황 분석 등을 통해 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.