나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60142 [1] 경기도 고양시 일산서구 구산동 1693-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택감정 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 구산동 소재 "구산IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지 및 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하나 운행횟수 등 고려시 대중교통이용여건은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, "동물 및 식물관련시설(버섯재배사) 건부지" 임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (가)~(아) : 경량철골조 기타지붕 단층 건물로서 외벽 : 샌드위치판넬 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호 (가)~(바) : 창고 기호(사) : 창고 및 사무실 등 기호(아) : 창고 및 숙소 등

설비내역

기호(아) : 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

"지적도 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1에 대하여 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 미반환)-농지취득자격증명신청시 주말체험영농 목적으로는 취득불가(농업진흥지역)하고, 원상복구계획서제출이 필요하다는 일산서구의 2026.03.17.자 사실조회 회신 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60142 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 구산동 1693-1

용도: 동물 및 식물 관련시설 (버섯재배사)

감정가: 2,672,788,200원

토지면적: 5323.00㎡ (약 1610.3평)

건물면적: 1578.40㎡ (약 477.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 이OO

특이사항: 공유물분할경매, 농지취득자격증명, 공동담보, 선순위가처분

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 목록1(토지)에 대해 농지취득자격증명 필요. 미제출 시 매수보증금 미반환.

* 주말체험영농 목적 취득 불가 (농업진흥지역), 원상복구계획서 제출 필요 (일산서구 2026.03.17.자 회신).

2. 물건 현황

2.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산서구 구산동 1693-1에 소재하며, "구산IC" 남동측 인근입니다.

* 주위환경: 주변은 전, 답 등의 농경지 및 창고 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 차량의 진출입은 가능하나, 인근 노선버스 정류장의 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

* 도로: 본건 토지는 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 상권분석

* 본 물건이 소재한 구산동 지역은 전반적으로 농업지역이 광활하게 펼쳐져 있으며, 농지와 공장 지역이 혼재되어 있습니다.

* 주변에 대규모 상업시설이나 주거 밀집 지역보다는 농경지 및 창고 시설이 위주인 것으로 파악됩니다.

* 다만, 일산서구 내 대화마을 등에서는 악취 민원이 제기되었으며, 그 원인으로 구산동 양돈단지 및 일산수질복원센터 등이 지목된 바 있습니다. 이는 본 물건과 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 인근 지역의 환경적 특성을 고려할 필요가 있습니다.

2.3. 생활정보

* 주요 시설 접근성: 대중교통 이용 여건이 다소 불편하며, 인근에 대형마트, 병원, 학교 등의 편의시설에 대한 직접적인 정보는 제한적입니다.

* 교통망: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용이 불편하다는 점은 생활 편의성 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

* 혐오시설: 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 인근 지역의 악취 민원 사례가 있었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 등기부채권 총액 423,333,333원이며, 말소기준권리는 2025년 10월 16일 접수된 이성환의 지분가압류(갑28, 갑17)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 갑구 순위번호 27번 및 16번 가처분 등기(2022.2.17. 접수)가 존재합니다. 그러나 가처분권자인 신청채권자(이성환)가 매각대금 완납 후 말소등기 신청에 동의한다는 내용의 가처분말소동의서(2026.1.21.자)가 제출되어 있어, 특별한 문제가 없다면 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 및 경정 등기가 다수 존재하며, 여러 명의 공유자 및 법인(농업회사법인주식회사비에스연구개발)이 관여되어 있습니다.

* 가처분, 지분가압류, 압류, 임의경매 등이 말소 예정으로 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부 요약:

* 토지 등기부와 유사하게 소유권 이전 및 경정 등기, 가처분, 지분가압류, 임의경매 등이 등기되어 있으며, 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 별도로 파악된 임차인 정보는 없으며, 임대관계 등은 미상입니다.

4. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 토지는 농업진흥지역 내 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 주말체험영농 목적 취득은 불가하며, 원상복구계획서 제출이 요구될 수 있습니다.

* 공유물분할 경매: 본건은 공유물분할을 위한 경매이므로, 소유 관계가 복잡하며 분할 과정이나 이후 재산권 행사에 다소 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 건축물 관련 제한: 토지이용계획상 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

* 제시외 건물: 건물면적 외에 제시외 건물 250.50㎡가 포함되어 매각되므로, 이에 대한 관리 및 철거 비용 등을 고려해야 합니다.

* 교통 및 편의시설: 대중교통 이용 여건이 불편하고 주변 편의시설 접근성이 떨어질 수 있다는 점은 장기적인 활용에 있어 단점이 될 수 있습니다.

5. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 구산동에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 물건으로, 동물 및 식물 관련 시설(버섯재배사)로 이용 중입니다. 넓은 토지 면적(약 1610평)을 보유하고 있으며, 감정가는 약 26.7억원입니다. 공유물분할을 위한 경매로, 권리관계는 복잡하나 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 농업진흥지역 내 농지라는 점, 농지취득자격증명 필수 및 주말체험영농 불가, 원상복구계획서 제출 필요 등의 제약이 크며, 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 따르는 지역입니다. 또한, 대중교통 이용이 불편하고 주변 편의시설 접근성이 다소 떨어진다는 점도 고려해야 합니다.

6. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 약 1610평에 달하는 넓은 토지 면적을 확보할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득 가능합니다.

* 농축산 관련 잠재력: 동물 및 식물 관련 시설 용도로, 기존 시설 활용 또는 관련 업종으로의 전환 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

7. 예상 입찰가

* 감정가: 2,672,788,200원 (약 26.7억원)

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사와 추가적인 시장 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 낙찰가는 입찰 참여자 수, 시장 상황, 물건의 특수성 등에 따라 변동될 수 있습니다.

8. 추가 참고사항

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무, 건축 전문가의 검토가 필요합니다.

* 농업진흥지역 내 토지 취득 관련 법규 및 제한 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.