나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65251 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 992-1 한라아파트 106동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 소재 "조리읍 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 중소형공장, 전, 답 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 20층 내 제4층 제405호로서, (사용승인일 : 2000.06.15) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임(내부구조도 참조).

설비내역

위생·급배수 및 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 등고 평탄한 부정형의 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(행복한유치원, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경65251 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 992-1 한라아파트 106동 4층405호

* 용도: 아파트

* 감정가: 216,000,000원

* 토지면적: 43.26㎡ (약 13.08 평)

* 건물면적 (전용면적): 84.91㎡ (약 25.69 평)

* 건물면적 (분양면적): 134.99㎡ (약 40.83 평) (최근 매매 정보 기반)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 현대카드주식회사

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 소재 "조리읍 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 아파트 단지와 중소형 공장, 전, 답 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외부 공도와 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2021.07.29. 접수, 채권최고액 182,600,000원) 입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 본건 강제경매 채권자인 현대카드주식회사 (2026.01.22. 접수)는 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸됩니다.

* 그 외 파주시 및 서울보증보험의 압류, 가압류 권리들도 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

* 소유권 이전 내역으로는 최남희, 박채연, 김주현 외 2명 (상속) 등이 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 특이사항으로 임대 관계는 미상이라고 명시되어 있어, 실제 거주 여부 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 보고서상 명시된 바 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 주거 기능을 중심으로 중소형 공장 및 농경지가 혼재된 복합적인 상권입니다.

* 인근에 행정복지센터가 위치하여 기본적인 행정 편의성은 확보되어 있습니다.

* 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 수요는 있으나, 활발한 상업 시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건이 속한 봉일천한라비발디 아파트는 2000년 6월 15일에 사용 승인된 단지입니다.

* 총 21개 동, 1202세대로 구성되어 있으며, 지상 및 지하 주차 공간을 포함하여 총 535대의 주차가 가능합니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육 시설, 어린이 놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등의 복리 시설이 갖추어져 있습니다.

* 가까운 편의시설로는 버스정류장이 있으며, 추가적인 편의 및 생활 기반 시설은 파주시 내 다른 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경은 아파트 단지와 더불어 중소형 공장, 전, 답 등이 혼재되어 있으며, 계획관리지역, 보전관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 상대보호구역(유치원 인근) 등으로 지정되어 있어 환경 및 개발 관련 규제가 일부 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도가 2000년으로 약 20년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 중소형 공장 및 농경지가 인접해 있어, 해당 시설들의 운영에 따른 소음, 환경 오염 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 다양한 토지이용계획 및 제한 사항(가축사육제한, 폐기물매립시설 설치 제한 등)이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 조리읍에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 편의성은 갖추고 있으나 건축 연차가 있고 주변 환경이 주거 외 용도와 혼재되어 있다는 특징이 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 임차인 정보의 부재는 명도 시 주의가 필요합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 점은 입찰 시 고려할 만한 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 파주시 지역의 개발 계획 및 잠재력을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 84.91㎡의 전용면적은 실수요자 및 투자자 모두에게 선호도가 높은 중소형 평형에 해당합니다.

* 개발진흥지구 및 제2종지구단위계획구역 지정은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

* 최근 동일 면적 실거래가(225,000,000원) 대비 감정가(216,000,000원)가 낮아, 시세 차익을 통한 수익 창출 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 216,000,000원입니다.

* 최근 동일 면적(84.91㎡) 실거래가는 2026년 5월 5일에 225,000,000원으로 확인됩니다.

* 따라서, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 220,000,000원에서 240,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 조사, 법원 매각기일 진행 상황, 경쟁자 분석 등을 통해 최종 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.