나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70172 [1] 경기도 의정부시 녹양동 106-21 동원아파트 2동 11층 1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명품 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 녹양동 소재 '의정부광동고등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 공공기관 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 39번 국도 및 전철 1호선 "녹양역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 19층 건물 내 제11층 제1104호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 개설된 노폭 약 8m~12m내외의 포장도로를 통해 단지로 진입이 가능하며 단지 내로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 가능동 106-21 : 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(2015-06-05)(접합), 상대보호구역(의정부광동고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 2. 녹양동 125-24 : 제3종일반주거지역, 상대보호구역(의정부광동고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부상 동 명칭은 '2'동이나 현황 아파트 벽체에는 '102'동으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70172 (1)

소재지: 경기도 의정부시 녹양동 106-21 동원아파트 2동 11층 1104호

용도: 아파트

감정가: 229,000,000원

토지면적: 26.85㎡ (약 8.12평)

토지지분: 26.85㎡ (약 8.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.25㎡ (약 25.18평)

건물지분: 83.25㎡ (약 25.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 피OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

아파트명: 동원1차아파트

사용승인일: 1993년 07월 15일

총 세대수: 406세대

전용면적: 83.25㎡ (약 25.18평)

분양면적: 83.25㎡ (약 25.18평)

관리사무소 연락처: 0318746792

2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 녹양동 소재 '의정부광동고등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 공공기관 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 39번 국도 및 전철 1호선 "녹양역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

본건 북측으로 개설된 노폭 약 8m~12m 내외의 포장도로를 통해 단지로 진입이 가능하며 단지 내로 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을9, 2021-06-16, 신한은행 근저당권 (130,899,252원)

등기부채권 총액: 180,299,252원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계 등 미상입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권이전 (1996-08-24) - 이종화

* 갑10: 소유권이전 (2021-06-16) - 이창신 (매매)

* 을9: 근저당권 (2021-06-16) - 신한은행 (130,899,252원, 말소기준권리)

* 을10: 근저당권 (2023-07-24) - 주식회사오케이플러스대부 (32,500,000원, 말소)

* 을11: 근저당권 (2024-06-27) - 주식회사오케이플러스대부 (16,900,000원, 말소)

* 갑11: 임의경매 (2026-01-26) - 피에프씨테크놀로지스 (38,000,000원, 의정부지방법원 2026타경70172)

* 을10-4: 10번근저당권부채권근질권설정 (2026-02-06) - 제이비우리캐피탈주식회사 (32,500,000원, 말소)

* 을11-2: 11번근저당권부채권근질권설정 (2026-02-06) - 제이비우리캐피탈주식회사 (16,900,000원, 말소)

4. 상권분석

본건은 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 공공기관 등이 혼재하는 주거지대에 속해 있으며, 주거 기능 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 39번 국도와 1호선 녹양역을 통해 수도권 접근이 용이합니다.

* 편의시설: '의정부광동고등학교'가 인근에 있으며, 주거지대 특성상 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 주차: 총 148대의 주차 공간은 406세대에 비해 다소 부족한 편입니다. (세대당 약 0.36대)

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 19층 건물 내 11층에 위치하며, 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1993년 사용승인된 건물로, 33년차 되어 건축물의 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

* 건설폐기물 임시보관소 설치 논란: 본건이 소재한 녹양동 지역 인근에 건설폐기물 임시보관소 설치가 추진되어 주민들의 강력한 반발이 발생하고 있습니다. 이로 인해 분진, 소음, 악취, 교통 혼잡 및 통학로 안전에 대한 우려가 제기되고 있어, 해당 시설의 정확한 위치와 본건과의 거리를 파악하여 추가적인 환경 리스크를 확인해야 합니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 부족하여 주차 관련 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 동 명칭 상이: 공부상 '2동'이나 현황 '102동'으로 표기되어 있어, 실제 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 불분명하여 점유 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 녹양동에 위치한 아파트로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 다만, 33년차의 건축물 노후화와 부족한 주차 공간, 그리고 최근 논란이 되고 있는 건설폐기물 임시보관소 설치 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 적극적인 투자 시 신중한 현장 조사와 리스크 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 교통 접근성: 1호선 녹양역 및 39번 국도 인접으로 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 주거 편의성: 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 잠재적 가치: 입지 조건 대비 상대적으로 낮은 실거래가 분포는 향후 지역 발전 시 가치 상승의 잠재력을 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 229,000,000원

최근 실거래가 (83.25㎡ 기준, 2026년): 209,500,000원 ~ 228,000,000원

상기 정보와 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이하로 형성되어 있습니다. 잠재적 리스크 요인(건설폐기물 보관소 관련 문제, 주차 공간 부족 등)을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 건의 예상 입찰가는 215,000,000원 ~ 225,000,000원 사이로 제안합니다.

가장 경쟁력 있는 입찰가는 220,000,000원 정도로 예상됩니다.

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 시장 상황을 기반으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.