나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70171 [1] 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 4층 404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 청산면 백의리 소재 '백의리아느칸빌아파트' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 학교, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건내 기호 1(104동 404호)로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

기호 1 : '아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평탄한 아파트건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-10-19)(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-14)(백의초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임9m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(2026-01-22)(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도로구역(국도37호선)<도로법>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70171 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 4층 404호

용도: 아파트

감정가: 77,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 104.46㎡ (약 31.60평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.35㎡ (약 17.95평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 아파트 정보

아파트명: 백의리아느칸빌아파트

건축연도: 2006년

총동수: 6동

총세대수: 146세대

해당층: 4층 / 총 5층

사용승인일: 2006년 2월 6일

단지 총면적: 11,936.14㎡

단지 건축 전체면적: 15,639㎡

총주차대수: 148대 (지하 13대)

관리사무소 연락처: 031-832-0747

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 청산면 백의리에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 학교, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로 대체로 보통 수준의 입지 여건을 갖추고 있습니다. 과거 기지촌 지역이었으나, 최근 농촌 지역 개선 사업 등을 통해 주거 환경이 정비되었습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 무난합니다. 다만, 지역 특성상 대중교통 운행 횟수가 적을 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)에 속해 있습니다. 주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 백의초등학교 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역, 국도37호선 도로구역, 임진강유역 배출시설설치제한구역 등이 있습니다. 특히 군사 관련 보호구역 및 소음대책구역은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 환경

주변에 백의초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 한탄강변의 백의리층(지질학적 명소) 등 자연 경관이 풍부한 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 중소기업은행의 근저당(65,520,000원)을 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 및 압류 내역도 말소될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-16

확정일자: 2025-06-13

배당신고일자: 2026-03-17

대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

임차인 박경서 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다. '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 낙찰자는 인수해야 할 임차보증금이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 연천군 청산면 백의리는 농촌 지역의 특성을 가지며, 아파트 단지 주변으로 단독주택, 소규모 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 과거 기지촌 상권의 흔적이 있었으나, 현재는 지역의 정주 여건 개선 사업을 통해 생활 편의성을 높이고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

백의리아느칸빌아파트는 2006년에 사용 승인된 총 6개 동, 146세대의 아파트 단지입니다. 본건은 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 단지 내에는 총 148대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

5.2. 해당 물건 정보

전용면적 59.35㎡ (약 17.95평)의 아파트입니다.

6. 잠재적 리스크

* 군사시설 관련 제한: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한구역, 군용비행장 소음대책구역 등은 해당 지역의 개발이나 일상생활에 영향을 줄 수 있습니다.

* 기반시설 및 편의시설: 농촌 지역 특성상 도시 지역 대비 대중교통 이용이 불편하거나 편의시설 접근성이 낮을 수 있습니다.

* 가축사육 제한: 주변 지역의 가축 사육 제한은 농업 활동에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 전체 임대 관계는 미상이지만, 개별 임차인 정보는 확보되었고 대항력 없는 임차인으로 분석되어 낙찰 후 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 청산면의 백의리아느칸빌아파트로서, 비교적 최근인 2026년 3월에 7천7백만 원에 거래된 이력이 있으며, 감정가 또한 7천7백만 원으로 책정되어 현 시세와 부합하는 것으로 보입니다. 주변 환경은 농경지와 자연이 혼재된 농촌 지역이나, 과거 기지촌에서 정비된 주거 단지로서 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 권리상 특이사항은 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 취득하게 됩니다. 다만, 군사시설 보호구역 및 소음대책구역과 같은 일부 제한사항은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 및 감정가 일치: 2026년 3월, 본건과 동일한 4층 물건이 7천7백만 원에 거래되었으며, 이는 감정가와 동일하여 시세가 안정적임을 시사합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수할 보증금이 없는 임차인이 존재하여 명도가 비교적 용이할 수 있습니다.

* 자연 환경: 한탄강, 백의리층 등 주변의 자연 경관은 거주 만족도를 높일 수 있는 요소입니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 2026년 3월부터 4월까지 백의리아느칸빌 아파트 동일 면적(59.35㎡)의 거래 가격은 다음과 같습니다.

- 2026년 3월 22일 (4층): 77,000,000원

- 2026년 4월 19일 (5층): 74,000,000원

- 2026년 4월 24일 (3층): 79,000,000원

감정가: 77,000,000원

최근 거래 최고가: 79,000,000원 (3층)

최근 거래 최저가: 74,000,000원 (5층)

평균 거래가: 약 76,670,000원

* 예상 입찰가 산정:

본건은 4층으로, 최근 77,000,000원에 거래된 바 있습니다. 이는 감정가와 동일한 금액입니다. 최고 거래가인 79,000,000원을 고려할 때, 시세는 7천7백만 원에서 8천만 원 수준으로 형성될 것으로 보입니다. 또한, 군사시설 보호구역 등 제한 사항이 있으나, 이를 상쇄할 만한 충분한 시세 상승 요인이 보이지는 않습니다. 따라서, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 판단됩니다.

권리 인수 부담이 없고, 최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려하여, 예상 입찰가는 78,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.