나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10145 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 503-33 명성하이츠빌 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '서울백운초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상건물까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철역(솔밭공원역 우이신설) 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제3층 제301호로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등 창 호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실, 거실, 주방, 발코니2, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생·급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서,건부지[공동주택(다세대주택 8세대),제1종근린생활시설(소매점)]로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 503-33 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10145 (1)

물건 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 503-33 명성하이츠빌 3층 301호

물건 종류: 다세대주택

감정평가액: 251,000,000원

토지 면적: 26.51㎡ (약 8.02평)

건물 면적: 44.09㎡ (약 13.34평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 연도: 2016년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, '서울백운초등학교' 북측 인근 지역에 속합니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

토지는 인접 토지와 비교하여 등고평탄한 가장형의 토지이며, 공동주택(다세대주택 8세대) 및 제1종 근린생활시설(소매점)로 이용되고 있습니다.

건물은 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자나 아파트 용도에 따라 토지거래 계약 허가가 필요한 구역으로 지정되어 있으므로, 매수인의 경우 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2024년 9월 23일 접수된 한국캐피탈의 가압류(갑5)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 주택임차권(을1, 김태근, 242,000,000원)이 존재하나, 전입일자(2022-12-09) 및 확정일자(2022-11-10)가 말소기준권리보다 늦고, 대항력도 없는 것으로 판단되어 소멸됩니다.

또한, 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'으로 기재되어 있으나, 임차인(주택도시보증공사, 김 )은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

전체 등기부채권 총액은 260,791,933원입니다.

1.3. 상권분석

주변은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대상 물건과 동일 단지(명성하이츠빌)는 아니지만, 인근 다세대 주택들의 최근 매매 사례를 분석하면 다음과 같습니다.

2026년 7월 거래된 쌍문동 137-208번지 고은빌(2012년 건축, 전용 26.51㎡)은 15,500만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1857만원 수준입니다.

같은 달 거래된 쌍문동 355-1번지 금강주택(2000년 건축, 전용 63.29㎡)은 26,500만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1390만원 수준입니다.

또한, 쌍문동 460-184번지 진주빌라(1991년 건축, 전용 36.54㎡)는 14,600만원에 거래되었으며, 3.3㎡당 약 1309만원 수준입니다.

본건 물건(전용 44.09㎡)의 감정가는 251,000,000원으로, 3.3㎡당 약 1,880만원입니다. 이는 2016년 준공된 건물의 연식과 비교적 신축임을 고려할 때, 주변 최근 시세 중 가장 높은 단가와 유사하거나 약간 높은 수준으로, 합리적인 감정가로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 솔밭공원역(우이신설선) 및 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: '서울백운초등학교'가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주위 환경에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 현장 확인 필요)

* 혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과상 특이할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 임차권: 임차인(주택도시보증공사) 관련하여 인수되는 보증금은 없으나, 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권' 등의 특수물건 정보는 권리관계의 복잡성을 시사하므로, 관련 서류를 철저히 검토해야 합니다.

* 임대관계 미상: 기타참고사항에 임대관계가 미상이라고 명시되어 있습니다. 현재 파악된 임차인 외에 별도의 임대 관계가 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 관련 제한사항이 있을 수 있습니다. 또한, 특정 용도(아파트 등) 및 대상자(외국인 등)에 따라 토지거래 허가 대상이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 명성하이츠빌 3층 301호 다세대주택입니다.

2016년에 준공되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상되며, 전용면적 44.09㎡(약 13.34평)으로 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 크기입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 채무들이 모두 소멸될 예정이며, HUG 임차인 관련하여 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수물건 정보와 임대관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: HUG 임차인과의 확약으로 매수인이 부담해야 할 임차보증금이 없습니다.

* 실수요층 확보 용이: 1~2인 가구에게 적합한 소형 평형으로 실수요자들의 선호도가 높을 수 있습니다.

* 서울시 내 주거지: 서울이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 251,000,000원이며, 전용면적 44.09㎡(약 13.34평) 기준 3.3㎡당 약 1,880만원입니다.

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 연식, 면적, 입지 등에 따라 3.3㎡당 약 1,300만원에서 1,850만원대의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 감정가는 비교적 신축임을 고려할 때, 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가격을 산정할 수 있습니다.

잠재적 리스크 요소를 고려하여, 감정가의 90% 수준을 보수적인 입찰가로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 약 225,900,000원 (감정가 251,000,000원 * 90%)

시세 및 현장 조사를 통해 더 적극적인 입찰도 가능하며, 최적의 입찰가는 개인의 투자 전략 및 자금 계획에 따라 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.