나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50121 [1] 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도하 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ‘천호3동주민센터’ 동측에 위치하는 부동산으로서 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제6층 제601호 사용승인일 : 2020-09-08 외벽 : 대리석 및 석재붙임 마감 창호 : 샤시 창호 등 내벽, 천장 : 벽지도배, 타일마감 및 개별인테리어마감 등임.

이용상태

대상 물건은 기준시점 현재 오피스텔 등으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 도시가스설비, 위생 및 급배수시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형의 토지로서, 오피스텔 및 도시형생활주택(통칭:스카이캐슬라)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 폭 약3~4m, 북측으로 폭 약6m의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히: 도시지역 , 준주거지역(2004-11-5) 지구단위계획구역 (도시관리계획 (지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호 (2025.8.28.) 참조), 지구단위계획구역(임대의무기간 임대주택건립 용적률완화) 가축사육제한구역(2014-06-25) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률> ,대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조)) <군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호) <수도법> 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역 (대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트) 기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50121 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 6층601호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지/건물 정보

토지면적: 5.34㎡ (약 1.62평)

토지지분: 5.34㎡ (약 1.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.65㎡ (약 6.25평)

건물지분: 20.65㎡ (약 6.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제6층 제601호

사용승인일: 2020년 09월 08일

건축물 용도 (기타): 도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설

공급면적 (참고): 33.97㎡ (전용면적 20.65㎡)

1.4. 감정 평가 정보

감정가: 221,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ‘천호3동주민센터’ 동측에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 02월 16일 접수된 익산세무서장의 압류(갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 6번 주택임차권 등기(양진하, 2024년 11월 18일 접수, 199,000,000원)는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 해당 임차인은 전입일자(2022년 11월 11일) 및 확정일자(2022년 10월 20일)상 대항력이 있는 것으로 판단됩니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 459,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황 분석

* 임차인: 한국주택금융공사 (양 )

* 보증금: 199,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 11일

* 확정일자: 2022년 10월 20일

* 배당신고일자: 2024년 11월 18일

* 대항력: 있음

주의사항: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 199,000,000원은 배당을 통해 전액 회수하지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 제공된 정보에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 및 등기부등본 상의 인수 조건과 배치되므로, 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 천호동 일대는 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구가 일정 수준 유지될 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 오피스텔 자체의 배후 수요 및 주변 상권의 경쟁력에 대한 심층 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

주변에 천호3동주민센터가 위치하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 199,000,000원 인수 가능성입니다. 임차인의 대항력으로 인해 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 예상치를 초과할 수 있습니다. 총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 배당으로 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 가능성을 높입니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일반적인 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 경매 매각 시에는 허가 없이 취득 가능할 수 있으나, 관련 법규 확인 필요)

주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 투자 포인트

천호동 지역의 개발 가능성 및 향후 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다. 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점은 장점입니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 단순 시세 차익보다는 이러한 부담을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인으로 인해 199,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 상당한 리스크를 안고 있습니다. 최근 실거래가가 1억 8천만원대에서 1억 9천만원대임을 감안할 때, 보증금 인수 금액이 최근 시세와 유사하거나 더 높은 수준입니다. 따라서, 현재 시점에서의 예상되는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 상회할 가능성이 높습니다. 임차인과의 협상 또는 추가적인 시세 상승 가능성을 면밀히 분석한 후 신중하게 입찰 여부를 결정해야 할 물건입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 (2020-2021년 기준)는 1억 8,500만원 ~ 1억 9,500만원 수준입니다.

감정가: 221,000,000원

인수 보증금: 199,000,000원 (임차인 양 )

보증금 인수 리스크를 고려하여, 감정가의 80% 수준인 약 176,800,000원을 예상 입찰가로 산정할 수 있습니다.

이 경우, 총 예상 매수 비용은 약 176,800,000원 (입찰가) + 199,000,000원 (인수 보증금) = 375,800,000원이 됩니다.

이는 최근 실거래가보다 현저히 높은 금액으로, 수익성을 확보하기 어려운 수준입니다. 따라서, 본 예상 입찰가는 보수적인 접근에 따른 분석이며, 실제 시장 상황 및 임차인과의 협상 결과에 따라 입찰가는 달라져야 합니다. 향후 시세 변동 및 임차인과의 협상 가능성을 바탕으로 입찰가를 재산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.