나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50098 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경 은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 응암역(지하철6호선)이 소재 하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제8층 제803호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대 및 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

1.신사동 29-160번지, 신사동 29-169번지 동일 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관 한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간 :2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

본건은 내부조사상 일부 방 문의 위치가 건축물현황도면상과 상이한 상태임. (※ 후첨 "내부구조도" 참조.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래 와 같은 바, 경매 참여시 참고 및 별도 확인이 요구됨. 임차보증금 금255,000,000원 범 위 803호 전부 임대차계약일자 2021년4월25일 주민등록일자 2021년4월29일 점유개시일자 2021년4월29일 확정일자 2021년4월29일 임차권자 옥**

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50098 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 8층803호

용도: 오피스텔 (업무시설, 도시형생활주택)

감정가: 269,000,000원

토지면적: 11.10㎡ (약 3.36평)

토지지분: 11.097㎡ (약 3.36평)

건물면적: 40.43㎡ (약 12.23평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장 및 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 남서측 및 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전(매매) 및 신탁등기 말소 내역이 있으며, 을구에는 주택임차권(옥소민, 255,000,000원)이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026년 1월 27일)이며, 그 이후 접수된 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택임차인: 주택도시보증공사(옥소민)

보증금: 255,000,000원

전입일자: 2021년 4월 29일

확정일자: 2021년 4월 29일

배당신고일자: 2023년 6월 2일

비고: 등기부상 대항력 없음으로 표기되며, 매각 조건에 따라 잔여 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건으로 매각됩니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 4월 9일

비고: 대항력 있음. 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리인 주택도시보증공사(갑5)의 강제경매개시결정 등기보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 주택임차권 옥소민(을1) 역시 등기부상 대항력이 없는 것으로 확인되며, 명시된 조건에 따라 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 이 의 경우, 보증금 0원으로 명시되어 인수 보증금은 없으나, 그 점유 및 권리 관계에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 은평구 신사동 일대는 주거, 오피스텔, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 응암역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 꾸준한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다. 주변 상업시설로는 소규모 점포와 프랜차이즈 매장이 혼재되어 있으며, 지역 주민을 대상으로 한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 대중교통: 지하철 6호선 응암역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 근교로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 신사1동주민센터가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동 시 이용 가능합니다.

* 교육/문화: 주변에 다수의 학교와 공원이 있어 주거 환경이 쾌적하며, 도서관 등 문화시설 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 임차인 이 의 경우, 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 기재된 점이 매우 이례적이며, 잠재적인 명도 저항이나 추가적인 분쟁의 소지가 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 명시된 조건 하에 소멸 예정이나, 조건 이행 여부 및 잔액 처리 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 물건 특이사항

* 토지거래허가구역에 해당하므로, 외국인이나 특정 법인의 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건축물현황도와 실제 내부 구조 일부(방 문의 위치)가 상이한 점은 사소한 하자일 수 있으나, 추후 문제 발생 소지를 검토해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 이력은 물건의 복잡성을 시사합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 응암역을 도보로 이용 가능한 초역세권입니다.

* 안정적 수요: 오피스텔 및 도시형생활주택 복합 건물로, 주거 및 업무 수요가 동시에 존재합니다.

* 지역 발전 가능성: 은평구는 지속적인 개발 계획이 추진되는 지역으로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 양호한 주변 환경: 주거 지역에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 응암역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 0원 문제, HUG 관련 임차권 처리 조건 등 법적 쟁점이 복잡하게 얽혀 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 파악하고, 이를 감안한 합리적인 입찰 전략 수립이 중요합니다.

9. 예상 입찰가 산정

* 시세 분석: 본건과 유사한 면적(40-45㎡)의 오피스텔이 해당 지역에서 약 270,000,000원에서 290,000,000원 사이로 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 감정가는 269,000,000원으로, 시장가 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 250,000,000원

주요 리스크 요인(대항력 있는 임차인의 보증금 0원 등)을 고려하여 감정가 대비 약 93% 수준에서 입찰가를 산정하였습니다. 본 입찰가는 시장 상황 및 추가적인 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.