나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3273 [1] 서울특별시 강서구 가양동 250-2 다솔씨티하임 제7층 제702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 '양천초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지하철9호선 '양천향교역' 및 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제7층 제702호로서, (사용승인일 : 2018.04.12.) 외벽은 석재 및 벽돌붙임 마감 등 창호는 섀시창호마감 등임.

이용상태

관련 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 도시형생활주택 및 업무시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수 질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기 타 -

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3273 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 가양동 250-2 다솔씨티하임 제7층 제702호

1.3. 건물명

다솔씨티하임

1.4. 용도

도시형생활주택

1.5. 건축물 정보

* 사용승인일: 2018년 04월 12일

* 층수: 8층 건물 중 제7층

* 구조: 철근콘크리트구조

1.6. 면적

* 토지면적: 16.95㎡ (약 5.13평)

* 건물 전용면적: 35.69㎡ (약 10.80평)

* 토지 지분: 16.95㎡ (약 5.13평)

* 건물 지분: 35.69㎡ (약 10.80평)

1.7. 감정가

351,000,000원

1.8. 경매 구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 교육시설: 본건은 '양천초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 인근에 지하철 9호선 '양천향교역'이 소재하며, 노선버스정류장 이용이 편리합니다.

* 지역 특징: 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 지역 특징

본건은 차량 출입이 가능하며, 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 03월 06일 부천세무서장 압류 (갑6)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이선아)

* 보증금: 294,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 08월 21일

* 확정일자: 2020년 07월 17일

* 배당신고일자: 2024년 05월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 말소 예정.

3.3. 기타 권리

* 소유권보존, 소유권이전, 소유권이전 등기 기록 확인.

* 주택임차권 (을1) 등기 기록 확인.

* 다수의 압류 등기 기록 확인 (부천세무서장, 국민건강보험공단, 부천시, 강서구).

* 강제경매개시결정 (갑11) 등기 기록 확인.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 개요는 확인 필요)

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 매수인이 임차인의 보증금 반환 채무를 승계하지 않을 것으로 보입니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액: 294,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매)

4. 상권분석

4.1. 인근 상권 특징

본건이 위치한 가양동 지역은 주거지 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 시세 (매매/전월세)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 전용면적 기준 매매가는 ㎡당 약 630만원에서 997만원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 경우, 유사한 면적 및 층수의 다세대주택이 2026년 5월 23,300만원 (28.7㎡, 7층)에 거래된 사례가 있어, 현재 시세는 ㎡당 약 811만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. 본 건의 전용면적(35.69㎡)을 적용 시, 대략 29,000만원에서 35,000만원 범위로 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. (본 분석은 제공된 제한적인 정보 기반이며, 실제 시세는 현장 확인이 필요합니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 양천초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 비교적 우수합니다.

5.3. 교통시설

지하철 9호선 양천향교역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.2. 기타 특이사항 (HUG 인수조건)

HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인(주택도시보증공사)과의 보증금 반환 및 임차권 등기 말소에 대한 조건이 명시되어 있습니다. 대항력 없는 임차인으로 권리분석상 인수인수 보증금은 없으나, 상세 조건 확인 및 후속 절차에 대한 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 가양동에 위치한 도시형생활주택으로, 9호선 양천향교역 및 양천초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 35.69㎡의 실용적인 크기를 갖추고 있습니다. 특히, 임차인(주택도시보증공사)이 대항력이 없고, 매각으로 인해 임차인의 보증금 채권이 소멸되거나 포기되는 조건으로 진행되어 매수인이 인수해야 할 임차 관련 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 토지이용계획상의 각종 제한사항과 HUG 관련 명확한 인수조건 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 역세권 및 초등학교 인접으로 우수한 주거 및 투자 가치.

* 비교적 최근 준공된 건물로 즉시 거주 또는 임대 수익 가능.

* HUG 인수조건 변경으로 인한 권리관계 명확화.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 351,000,000원과 주변 시세 분석, 그리고 권리상의 부담이 없는 점을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 330,000,000원에서 340,000,000원 사이로 판단됩니다.

가장 적정하다고 판단되는 예상 입찰가는 335,000,000원입니다.

(본 예상 입찰가는 현재까지의 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.