나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50061 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 227-37 로얄팰리스 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정중학교" 동측 인근에 위치하여, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 간선도로(서오릉로) 변에 노선버스정류장이 소재하고, 남동측 원거리에 지하철 6호선 "구산역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2022년 01월에 준공된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제403호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 알루미늄 새시 창호 등임.

이용상태

다세다주택(도시형생활주택, 단지형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터시설, 지상주차장 등 기본설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1), (2)필지 일단지로 인접도로 및 필지와 등고평탄한 가장형 평지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1), (2)토지 공히, 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한지역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:아파트, 지정기간: 2025.10.20.-2026.12.31.)), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간: 2025.10.20.-2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50061 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 227-37 로얄팰리스 4층403호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2022년 01월 (사용승인일 기준)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 227,000,000원

토지면적: 22.48㎡ (약 6.80평)

전용면적 (건물면적): 27.34㎡ (약 8.27평)

건물 총 층수: 6층 중 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근 가능하며, 간선도로(서오릉로) 변에 버스정류장이 소재함. 남동측 원거리에 지하철 6호선 "구산역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제403호임.

외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 알루미늄 새시 창호 등임.

다세대주택(도시형생활주택, 단지형)으로 이용 중임.

기본 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 엘리베이터 시설, 지상주차장 등이 갖추어져 있음.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접 도로 및 필지와 등고평탄한 가장형 평지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

본건 토지 서측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로와 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

기타 제한사항: 가축사육제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(2026.12.31.까지)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 2022-01-24 (팰리스건설산업주식회사)

소유권이전: 2022-02-04 (송아름)

주택임차권: 2024-02-13 (백서영, 263,000,000원) - 말소 예정

강제경매: 2026-01-26 (주택도시보증공사, 297,299,873원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 백서영)

보증금: 263,000,000원

전입/확정일자: 2022-02-09

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 중 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정 등기 (2026-01-26)

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리(을1: 주택임차권 등)는 소멸될 예정임.

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 권리관계 확인 시 추가적인 주의가 필요함. 다만, 본건의 경우 명시된 권리 외에는 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됨.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 기반)

제공된 주변 다세대/연립주택 매매 정보 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 주택은 다음과 같은 시세 범위를 보임.

현대빌리지 (1994년식, 46.47㎡): 235,000,000원 (평당 약 1,671만원)

(275-154) (1986년식, 49.97㎡): 190,000,000원 (평당 약 1,257만원)

창성빌라 (2001년식, 71.91㎡): 330,000,000원 (평당 약 1,517만원)

상기 정보들을 종합해 볼 때, 인근 지역의 다세대/연립 주택 시세는 평당 약 1,250만원 ~ 1,670만원 수준으로 파악됨.

4.2. 본건 시세 평가 (감정가 vs 시세)

본건(로얄팰리스 4층403호)은 전용면적 27.34㎡ (약 8.27평)이며, 2022년 준공된 신축 건물임.

감정가는 227,000,000원으로, 평당 약 2,745만원에 해당함.

이는 제공된 주변 시세(평당 1,250만원 ~ 1,670만원)보다 약 1.5배 ~ 2.2배 높은 수준임.

신축 연식 및 도시형생활주택이라는 점을 고려하더라도 감정가가 시장 시세 대비 상당히 높게 평가된 것으로 보임. 따라서, 감정가보다는 인근 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설 및 상업시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

"선정중학교"가 인근에 위치하며, 기타 초등학교, 중학교 등 교육시설 접근성이 양호함. (교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당)

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 주거 밀집 지역 및 학교 등이 위치하여 혐오시설은 특별히 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 후 실제 거주 목적으로 취득 시 해당 구청의 허가를 받아야 함. (대상자 및 용도 확인 필요)

6.2. 임차인 조건부 인수

주택도시보증공사(HUG) 임차인이 존재하나 대항력이 없고, 보증금 미회수액에 대한 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각됨. 따라서 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없음.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

본건 감정가는 평당 약 2,745만원으로, 인근 실거래가 시세(평당 1,250만원~1,670만원)와 상당한 격차가 존재함. 이는 낙찰 후 시세 차익 기대치를 낮추거나, 재감정 또는 시세 조정을 통한 추가 분석이 필요함을 시사함.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됨. 주거지로서 기본적인 입지 및 교통 여건을 갖추고 있음. 권리관계는 비교적 명확하며, 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 판단됨. 다만, 높은 감정가와 인근 실거래가 시세 간의 큰 괴리가 투자 시 가장 주의해야 할 부분임. 토지거래허가구역 지정 기간도 확인 필요.

8. 투자 포인트

최신축 건물 (2022년 준공)으로 즉시 입주 또는 임대가 용이함.

도시형생활주택으로 소형 주거 수요 충족 가능.

권리관계가 깔끔하여 명도 및 명도 이후 절차 진행이 수월할 것으로 예상됨.

은평구 갈현동 지역의 꾸준한 주거 수요.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 227,000,000원이지만, 인근 실거래가 시세(평당 1,250만원~1,670만원)를 고려했을 때, 본건의 면적(약 8.27평) 기준 시장 가치는 약 103,000,000원 ~ 138,000,000원 수준으로 추정됩니다.

신축 연식과 도시형생활주택의 특성을 감안하더라도, 현재 감정가는 시장 시세 대비 과도하게 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 합리적인 입찰가는 인근 시세 범위를 상회하는 수준으로, 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 최근 부동산 시장 동향 및 경쟁 입찰 현황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.