나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50094 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 5-128 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍제동 소재 "인왕중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활시설, 공동주택, 단독주택, 교육시설 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 구분건물 내 4층 402호로서, 외벽 : 벽돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

집합건축물대장상 연립주택임.

설비내역

냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임. 완경사임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

홍제동 5-128 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역(2025-09 -17)(행위제한:건축물건축, 토지분할, 집합건축물대장으로 전환 및 전유부분 분할, 고시일로 부터 3년 제한)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매 립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리 구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-14) (지정기간: 2024.11.19 ~ 2027.1.28). 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26 ~ 2026.8.25),토지 거래계약에관한허가구역(2025-10.15)(허가대상 용도:아파트, 지정기간: 2025.10.20 ~2026. 12.31.) 홍제동 5-218 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역(2025-09 -17)(행위제한:건축물건축, 토지분할, 집합건축물대장으로 전환 및 전유부분 분할, 고시일로 부터 3년 제한)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매 립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리 구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-14) (지정기간: 2024.11.19 ~ 2027.1.28). 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26 ~ 2026.8.25),토지 거래계약에관한허가구역(2025-10.15)(허가대상 용도:아파트, 지정기간: 2025.10.20 ~2026. 12.31.)

공부와의 차이

- 4층 복도는 4층 건축물현황도 평면도와 4층 복도 현황이 일부 상이한 부분이 있음. (후면 내부구조도 및 사진용지 참고) - 1층 층면적은 등기사항전부증명서(1층:210.53㎡) 와 집합건축물대장(1층:210㎡)이 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50094 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

작성일: 2026년 07월 24일

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서대문구 홍제동 5-128, 4층 402호

용도: 연립주택 (집합건축물대장상)

건물 연식: 1996년 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호

토지 면적: 23.88㎡ (약 7.22평)

건물 면적: 51.52㎡ (약 15.59평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 248,000,000원

1.3. 주요 사항

특이사항: 해당 없음

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 해당 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍제동 소재 "인왕중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린 생활시설, 공동주택, 단독주택, 교육시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 서측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

2.3. 생활 정보

주변에 학교 및 근린 생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 주변 환경 조사 결과, 주거 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건의 등기부 현황에 따르면, 여러 차례 소유권 이전 및 근저당, 근저당부 채권질권, 임의경매 개시 결정 등이 등기되었으나, 말소기준권리(2015.12.22. 국민은행 근저당) 이하 모든 권리들은 현재 말소된 상태입니다. 가장 최근의 권리로는 2026년 01월 27일에 등기된 서울서부지방법원의 임의경매개시결정(2026타경50094)이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 정보는 별도로 확인되지 않았으나, 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

인근 지역의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 명진아트빌 (2015년식, 47.57㎡): 2026년 3월 11일, 300,000,000원 (약 2,085만원/평)

* 아이콘스타 (2021년식, 27.48㎡): 2026년 3월 6일, 550,000,000원 (약 6,620만원/평) - 비교적 소형 면적으로 높은 가격 형성

* 굿모닝빌 (2002년식, 50.76㎡): 2026년 3월 6일, 440,000,000원 (약 2,865만원/평)

4.2. 본건과의 비교

본건은 1996년에 건축된 연립주택으로, 건물 면적 51.52㎡ (약 15.59평)에 대한 감정가는 248,000,000원입니다. 이는 평당 약 1,590만원 수준으로, 비교 사례 중 굿모닝빌(2002년식)의 평당가(약 2,865만원)보다 낮은 수준입니다. 이는 본건의 건축 연식 및 감정가 책정 방식에 따른 차이로 해석됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부상 차이

* 4층 복도 부분은 건축물현황도상의 평면도와 실제 현황이 일부 상이한 부분이 있습니다.

* 1층의 층면적 역시 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 상에 서로 상이한 부분이 확인됩니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지(홍제동 5-128, 5-128)는 다수의 토지이용계획 및 제한사항에 묶여 있습니다. 특히 다음과 같은 사항은 투자 시 중요하게 고려되어야 합니다.

* 정비예정구역 (2025.09.17. 고시): 본건은 정비예정구역 내에 소재하며, 건축물 건축, 토지분할, 집합건축물대장 전환 및 전유부분 분할 등에 대한 행위 제한이 고시일로부터 3년간 적용됩니다. (현재 시점 기준, 제한 기간 지속 중)

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 여러 차례 지정 및 갱신되어 현재까지도 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. (2024.11.19 ~ 2027.1.28, 2025.08.26 ~ 2026.08.25, 2025.10.20 ~ 2026.12.31 등)

5.3. 기타 사항

* 임대 관계 등은 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 정비예정구역 지정으로 인한 향후 사업 진행 정도 및 건축 행위 제한 사항에 대하여 반드시 해당 구청에 직접 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 홍제동에 위치한 연립주택으로, 인왕중학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 환경이 비교적 양호합니다. 다만, 1996년 건축으로 건물 노후도가 있으며, 건축물대장 및 등기부 상의 공부와의 차이, 그리고 무엇보다 중요한 정비예정구역 지정으로 인한 행위 제한 및 다수의 토지거래 허가구역 지정은 잠재적 리스크로 작용합니다. 현재 감정가는 주변 시세 대비 낮은 편으로 보이나, 위에서 언급된 제한 사항 및 공부상 불일치 사항 등을 충분히 검토한 후 입찰 결정을 내려야 합니다.

7. 투자 포인트

* 장기적인 관점에서 정비예정구역 개발 사업 진행 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 현 감정가 대비 주변 시세가 다소 높아, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 주거 지역으로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 248,000,000원이며, 평당 약 1,590만원 수준입니다. 인근 유사 연식 건물의 매매 사례(굿모닝빌, 평당 약 2,865만원)를 고려하면 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 그러나 정비예정구역으로 인한 행위 제한, 공부상의 불일치, 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요소를 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 최대 110%~120% 수준, 즉 약 273,000,000원에서 298,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 관할 구청에 방문하여 정비사업 진행 현황 및 행위 제한 상세 내용을 면밀히 파악한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.