나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3269 [1] 서울특별시 금천구 독산동 914 뜰안채 제씨동 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청아 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "정심초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제5층 제503호로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 창 호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측, 남서측으로 폭 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3269 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 914 뜰안채 제C동 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 23.53㎡ (약 7.12평)

건물면적: 38.47㎡ (약 11.64평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호

준공년월: 2017년 04월 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 287,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "정심초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북서측 및 북동측, 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2024년 02월 07일자 금천구(서울특별시)의 압류입니다. 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.2. 말소기준권리

금천구(서울특별시) 압류 (2024-02-07 접수)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (김진욱)

보증금: 321,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-26

확정일자: 2022-05-04

배당신고일자: 2024-06-13

대항력: 없음

비고: 집합건물 등기부 요약상 주택임차권 (을3)은 말소 예정으로 확인됩니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 있습니다.

주의사항으로는 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 유리한 조건으로, 잔여 보증금에 대한 임차인의 권리 주장을 제한합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

금천구 독산동 일대는 다양한 재개발 및 재건축 사업이 진행되거나 예정된 지역으로, 지속적인 개발 호재가 있는 곳입니다. 특히 가산디지털단지와 인접하여 일자리 수요가 풍부하며, 신안산선 및 난곡선 등 교통망 확충 계획도 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 근린생활시설

본 물건 주위에는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 물건은 "정심초등학교" 남서측 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 기타

주변 주거 및 상업시설과의 접근성을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차권 관련

가장 주요한 리스크는 HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 주의사항입니다. 매수인은 HUG가 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기받고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각받아야 합니다. 비록 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석되나, HUG의 채권 회수 과정 및 관련 절차에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

6.2. 기타 법적 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간 내 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동의 도시형생활주택으로, 주변의 개발 호재와 교통 여건을 바탕으로 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 HUG 인수조건과 관련된 특이사항은 매수인의 주의 깊은 검토를 필요로 합니다. 권리분석 상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없으나, HUG가 채권자인 동시에 임차인으로 기재된 점은 일반적인 사례와 다소 차이가 있어 관련 절차에 대한 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 서울 금천구의 안정적인 주거지 내 위치

* 주변 개발 호재 및 교통망 확충 가능성

* 감정가 대비 합리적인 시세 형성 가능성 (최근 거래 사례 비교 시)

* 매수인에게 유리한 HUG 인수조건 (보증금 반환 청구권 포기 조건)

8.2. 고려사항

* HUG 인수조건 및 임차권 관련 절차의 명확한 이해 및 이행 필요

* 도시형생활주택의 특성 및 향후 시세 변동성

* 토지거래허가구역 지정 관련 규제 확인

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 주변 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 건물의 신축 연도, 면적, 층수 등에 따라 평당 가격이 약 2,100만원에서 3,600만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적 38.47㎡ (약 11.64평) 기준, 감정가 287,000,000원은 평당 약 24,656,000원으로, 최근 거래 사례 중 비교적 낮은 편에 속합니다. 특히 2017년 준공된 유사 연식의 '더하우스비동'(53.72㎡, 44,000만원)의 경우 평당 약 27,076,000원으로 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장가 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 287,000,000원이며, 권리상 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 관련 조건에 대한 명확한 절차 이행이 전제되어야 합니다. 유사 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 최소 감정가 수준에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

보수적인 접근을 위해 감정가 수준인 287,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 290,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. HUG의 채권액(321,000,000원)이 감정가보다 높다는 점은 경매가 취소되지 않는 한 어느 정도의 낙찰가 형성 가능성을 시사합니다.

따라서, 예상 입찰가는 290,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.