나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3260 [1] 서울특별시 금천구 독산동 376-17 제이펠리체 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문교초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 내 제3층 제304호로서, (사용승인일 : 2020.04.09.) 외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./ 2025.1.17.~2026.1.16.)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2026-01-15)(제한기간 : 행위제한 고시일로부터 3년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경 보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간 : 2025. 6. 17. ~ 2026. 8. 30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 민간임대주택 등록과 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금229,000,000원 / 임대차계약일자 2021년07월21일 / 확정일자 2021년07월21일

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 376-17 제이펠리체 제3층 제304호

1.2. 건물명: J펠리체

1.3. 용도: 다세대주택

1.4. 감정가: 233,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적: 19.18㎡ (약 5.8평)

1.5. 2.건물면적: 23.89㎡ (약 7.2평)

1.6. 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산강제경매

1.8. 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3260 (1)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문교초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2023.1.17.~2026.1.16. 및 2026.1.15. 고시일로부터 3년), 장애물제한표면구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.6.17.~2026.8.30. 및 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 등 다수의 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 갑3 압류 (강서세무서장, 2022.09.15.) 입니다.

3.2. 인수되는 권리: 매각으로 인하여 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 주요 권리 분석

3.3. 1.소유권: 김희태 외 3명으로부터 시작되었으며, 공유자전원지분전부이전(고완석)이 있었습니다.

3.3. 2.임차권 (HUG): 을3 주택임차권 (황평순, 229,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

3.3. 3.압류/가압류/경매: 강서세무서장 압류, 주택도시보증공사 가압류 및 강제경매, 금천구청 압류 등이 등기되어 있으며, 모두 말소 예정입니다.

3.4. 임차인 현황 (HUG)

3.4. 1.임차인 정보: 주택도시보증공사 (황평순)

보증금: 229,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-31

확정일자: 2021-07-21

배당신고일자: 2023-09-18

대항력: 없음

3.4. 2.권리분석 요약: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 등기된 임차권은 말소될 예정입니다. "주의사항"에 명시된 바와 같이, 매수인에게 임차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 부여되므로, 매수인이 직접 임차인에게 보증금을 지급할 의무는 없습니다. (주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 관련 내용)

3.5. 채권 총액: 1,017,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성: 본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변은 주로 단독주택 및 다세대주택 밀집 지역입니다. 생활 편의시설이 발달된 주거 중심 상권으로 판단됩니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

4.2. 1.최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 6일, 독산동 886-6번지 소재 2017년식 다세대 주택(53.72㎡)이 440,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 5일, 독산동 972-50번지 소재 2023년식 다세대 주택(29.87㎡)이 325,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 1일, 독산동 960-11번지 소재 2012년식 연립 주택(21.99㎡)이 140,000,000원에 거래되었습니다.

본건(23.89㎡)은 최근 거래된 29.87㎡의 다세대 주택(2023년식) 시세(약 10,880,000원/㎡)를 기준으로 볼 때, 약 259,600,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 이는 감정가(233,000,000원) 대비 높은 시세 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비: 본건은 2020년 4월 9일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 제3층 제304호(23.89㎡)이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설: 본건 인근에는 "서울문교초등학교"가 위치하며, 주택가 밀집 지역으로 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계: HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환 청구권 포기 조건이 매각 조건으로 붙어 있어, 매수인이 직접적인 임차보증금 부담은 없을 것으로 예상되나, 해당 조건 이행 여부 및 관련 절차에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 제한사항: 본건은 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재하여 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무: 현재까지의 조사 및 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 준공)에 해당하는 다세대주택으로, 실거주 및 소형 투자용으로 고려해볼 수 있습니다. HUG와 관련된 복잡한 권리관계가 있으나, 매각 조건을 통해 임차보증금 관련 부담은 해소될 것으로 보입니다. 다만, 다수의 토지이용계획상 제한사항이 존재하므로 투자 시 유의해야 합니다. 최근 유사 물건 시세 대비 감정가가 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 상품성이 양호합니다.

* HUG 관련 임차보증금 인수 부담이 없습니다(주의사항 조건 이행 시).

* 감정가 대비 시세가 높아 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 생활 편의시설 및 초등학교 인접이라는 입지 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 233,000,000원이며, 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세 분석 결과 약 260,000,000원 내외의 시세가 형성되어 있습니다. HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 조건이 명확히 제시되어 있어, 해당 조건을 만족할 경우 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 감정가 대비 105% 수준인 245,000,000원 ~ 255,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.