나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3238 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-32 명도힐스티지 제10층 제1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주변은 중로변으로 근린생활시설 및 업무시설과 일부 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 건물 내 주차장까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등으로 대중교통편의성 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 본건은 10층 1002호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지 타일 등, 창호: 샷시 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 공동주택(아파트) 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장된 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과) , 도로(접합), 축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 (진입표면구역) <공항시설법>, 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도 권 정비계획법> 중점경관관리구역 (2016-11-24) (주요산 주변), 토지거래 계약에 관한 허가구역 (2025-08-21) (대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15) (대상:아파트/지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 기타 미상임. 2) 지하1층은 주차장임.

물건 비고

임차인 김세명의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3238 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-32 명도힐스티지 제10층 제1002호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 10층 1002호

사용승인일: 2019년 04월 22일

2.2. 면적 정보

토지면적: 12.24㎡ (약 3.70평)

건물면적: 29.63㎡ (약 8.96평) - 전용면적

총건축면적: 3193.74㎡ (약 966.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 278,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 중로변으로 근린생활시설, 업무시설, 일부 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 본건이 위치한 독산동은 서울 서남권에 속하며, 도시 지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

3.2. 교통 상황

본건 건물 내 주차장까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 해당 주소지인 독산로 337은 서울 지하철 2호선 구로디지털단지역에서 약 594m 거리에 위치합니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 도로, 축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 따라 허가가 필요할 수 있습니다 (2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 기간). 금천구는 토지이용계획상 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 본건이 속한 지역은 준주거지역으로 분류됩니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 10월 26일에 등기된 이승찬 가압류 결정입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명세서상 지상권이 명시되어 있으나, 추가적인 확인이 필요합니다.

4.3. 임차인 현황 및 분석

* 주택도시보증공사 (전 김세명 임차인 승계)

보증금: 291,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 19일

확정일자: 2021년 06월 22일

배당신고일자: 2023년 08월 16일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건으로, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건은 매수인에게 매우 중요한 인수 조건입니다.

* 도

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026년 01월 30일

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이며 대항력이 없어 인수될 보증금은 없습니다. 그러나 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 협의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

4.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존, 이전, 각종 가압류, 압류, 강제경매, 주택임차권 등이 등기되어 있습니다. 말소기준권리인 이승찬 가압류(2022.10.26.)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 등기부채권 총액은 500,966,570원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 지역 특성

본건은 "독산3동주민센터" 인근 지역에 위치하며, 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 이 지역은 G밸리(구로, 가산디지털산업단지)와 인접하여 약 14만명 이상의 근로수요를 배후로 두고 있으며, 향후 고용인원 증가가 예상되어 탄탄한 임대수요를 기대할 수 있습니다.

5.2. 상업 시설 접근성

중로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 또한, 지하철 2호선 구로디지털단지역까지 도보로 접근 가능한 거리입니다. 주변 상권은 지역 주민 및 G밸리 근로자들을 대상으로 하는 다양한 소매점, 식당, 금융기관 등이 밀집해 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하여 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역사회에서는 금천구 데이터센터 건립을 둘러싼 주민 반대 및 행정소송 등 갈등이 존재하며, 일부 주민들은 데이터센터를 혐오시설로 인식하는 시각도 있습니다. 또한, 축사육제한구역 지정이 되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 시설

단지 인근에 편의점, 식당 등 기본적인 근린생활시설이 갖추어져 있어 일상생활에 불편함이 적습니다. 또한, 은행, 병원 등 주요 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교육 시설

본건은 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망)으로 지정되어 있어, 주변 학교와의 관계 및 교육 환경에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금천구에는 서울문교초등학교, 서울독산초등학교 등이 있으며, 해당 학교와의 거리를 확인해야 합니다.

6.3. 녹지 및 휴식 공간

주변에 독산근린공원 및 금천체육공원 등이 위치하고 있어, 거주민들이 이용할 수 있는 녹지 및 여가 공간이 일부 확보되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 위험

주택도시보증공사(HUG)의 조건부 매각 사항은 명확히 이해하고 법률 전문가의 조언을 받는 것이 필수적입니다. 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건 이행 여부에 따라 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 도 임차인이 존재하여 명도 과정에서의 협의가 필요할 수 있습니다.

7.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 토지 이용 및 건축 관련 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

7.3. 공동담보 및 HUG 조건 변경

'공동담보' 표기는 본건 외 다른 담보물이 존재함을 의미하며, HUG의 인수조건 변경은 채권자로서 임차보증금 인수 주체 역할을 하는 HUG와 관련된 복잡한 절차 및 추가적인 검토를 요구할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 아파트로, 2026년 8월 현재 감정가 278,000,000원에 강제경매로 진행 중입니다. 비교적 신축(2019년 사용승인)에 속하며, 서울 시내라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. G밸리와의 인접성으로 인한 풍부한 배후수요는 긍정적인 요소입니다.

그러나, 임차인 HUG의 조건부 매각 사항, 다수의 토지 이용 제한, 공동담보 등의 복잡한 권리 및 규제 사항을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 특히 HUG 관련 조건부 매각에 대한 명확한 이해와 대비가 필요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 입지적 잠재력

서울 금천구라는 입지적 이점과 더불어, G밸리 인근의 풍부한 배후수요를 바탕으로 향후 지역 개발 및 임대 수요 측면에서 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9.2. 시세 대비 가격 메리트

본건의 감정가는 278,000,000원입니다. 명도힐스티지 아파트의 최근 실거래가 정보에 따르면, 29㎡ 면적이 약 2.8억원에 거래된 사례가 있습니다. 주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 조사하여, 권리 관계 해소 비용 및 명도 비용 등을 감안했을 때 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있다면 투자 가치가 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 현재 인수되는 보증금은 0원입니다.

따라서, 감정가 278,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* HUG와의 조건부 매각 관련 이행 비용 및 잠재적 분쟁 해결 비용

* 명도에 소요될 시간 및 비용

* 현재 및 향후 예상되는 주변 아파트 시세 (명도힐스티지 29㎡ 실거래가 약 2.8억원 참고)

* 잔금 납부 능력 및 자금 조달 계획

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 그리고 철저한 주변 시세 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.