나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3255 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-132 화성그랜드빌라 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화일초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근으로 노선버스정류장 및 지하철 "화곡역"(5호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 중 제3층 제302호로서, (사용승인일: 1995.10.02) 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시창호 등 임

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 북서하향 완경사지대내 장방형 토지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 세로인 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면) <공항시설법>,상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역 (위탁고 도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025. 10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 건물에 제시외건물((ㄱ) 벽체이용 샷시조 판넬지붕(테라스 등), 약4.5㎡)이 소재하는바, 평가목적과 수요성 및 환가성 등을 종합적으로 고려하여 건축현황도 등을 참고하되 개략적인 면적으로 평가하였으니, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-132, 화성그랜드빌라 제3층 제302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 179,500,000원

* 전용면적: 43.86㎡ (약 13.27평)

* 토지 지분 면적: 19.73㎡ (약 5.97평)

* 건물 제시외 면적: 4.50㎡ (약 1.36평) (매각 포함)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물명: 화성그랜드빌라

* 건축구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

* 사용승인일: 1995년 10월 2일 (준공 약 31년 경과)

* 지하층: 1개 층, 지상층: 4개 층

* 토지이용: 인접지대비 북서하향 완경사지 내 장방형 토지로 주거용 건부지로 이용 중

* 도로 접면: 본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접함

1.3. 경매 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3255 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화일초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지하철 5호선 '화곡역'이 인근에 위치하여 도심 접근성이 양호한 편입니다.

* 본건은 북서측 및 남측으로 세로에 접한 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸주의

* 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 안산세무서장의 압류(갑8)입니다.

* 특별한 이수사항이 없는 한, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리 및 등기부상의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 주택도시보증공사 (정재용)

* 보증금: 170,000,000원

* 전입일자: 2021년 4월 23일

* 확정일자: 2021년 5월 4일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 이행될 경우, 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑5: 이종관 소유권이전 (2016.02.29)

* 갑6: 권영만 소유권이전 (2021.04.22)

* 을3: 정재용 주택임차권 (2023.05.17, 말소 예정)

* 갑7: 주식회사다은하우징 소유권이전 (2022.02.21)

* 갑8: 안산세무서장 압류 (2023.09.19, 말소기준권리)

* 갑9: 주택도시보증공사 강제경매 (2026.01.16, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 170,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

* 본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집된 주거 지역이며, 그 외 근린생활시설들이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 5호선 화곡역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 지역 내 다양한 상업 시설 및 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 및 편의시설

* 교육시설: 서울화일초등학교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설: 인근에 정형외과, 내과, 치과, 이비인후과 등 다양한 의료기관이 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 각종 소매점, 음식점, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 유무

* 본건 소재지(화곡동 102-132) 및 인근(서울화일초등학교 남서측) 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 주변에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 일부 지역에서 서남물재생센터 등 기피시설 관련 민원이 발생한 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후도

* 본 건물은 1995년 사용승인되어 약 31년 경과된 건물로, 건축물의 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역) 및 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있으므로 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.3. 권리 관련 조건

* 주택도시보증공사(HUG)와의 임대차보증금 관련 조건(잔액 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)은 매각의 중요한 조건입니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 매각 절차 진행 시 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 제시외 건물

* 본건 건물에는 약 4.50㎡(약 1.36평) 규모의 제시외 건물(테라스 등)이 포함되어 있습니다. 이는 매각 물건에 포함되나, 이용 및 처리 관련하여 별도 확인 및 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역 접근성이 양호하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 서울화일초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 고려할 만합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 보이며, 특히 주택도시보증공사(HUG) 임차인의 경우 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건을 수용할 경우 매수인의 인수 부담은 없습니다. 그러나 1995년 준공된 건물로 노후도가 상당하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 토지 이용 계획상의 일부 제한사항과 제시외 건물의 존재는 투자 시 고려해야 할 요소입니다. HUG 관련 조건 이행 여부를 최우선으로 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 화곡역 인근의 준수한 입지 조건과 서울화일초등학교 인접성은 생활 편의 및 교육 환경 측면에서 장점입니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 임차인 관련 매각 조건으로 인해 인수될 보증금 부담이 없다는 점은 명확한 권리 관계를 기대할 수 있는 요소입니다.

* 감정평가액 대비 시세 비교를 통해 합리적인 수준에서의 입찰이 가능하다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 179,500,000원

* 최근 유사 면적(약 37~43㎡) 다세대주택 실거래가 분석 결과, 3.3㎡당 약 410만원 내외의 시세를 보이고 있습니다.

* 본건의 전용면적 43.86㎡ 기준으로 산정 시, 예상 시세는 약 181,482,350원 수준입니다.

* 인수되는 보증금이 없고, 권리 관계가 비교적 명확한 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 179,500,000원에서 185,000,000원 사이로 제안합니다. 단, 최종 입찰가는 현장 조사 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.