나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3207 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 636-3 라움팰리스 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이플 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "증미역(9호선)" 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피 스텔, 소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상가 등 이 소재하는 준공업지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북측으로 증미역(9호선) 및 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 양호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 내 5층 503호로서, 사용승인일(2020.11.05) 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인치 못하였으며, 건축물현황도상 방2, 욕실및화장실1, 거실1, 주방1, 현관, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 기계식주차설비 및 도시가스에 의한 난 방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 완경사지의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약4~6미터의 포장도로와 각각 접하며, 남동측으로 계단식 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법 >, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상 수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 . 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약 에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3207 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 636-3 라움팰리스 제5층 제503호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 278,000,000원 (2억 7천 8백만원)

* 토지면적: 10.05㎡ (약 3.03평)

* 토지지분: 10.05㎡ (약 3.03평)

* 건물면적: 27.29㎡ (약 8.25평)

* 건물지분: 27.29㎡ (약 8.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 주요 특징: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 대항력 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "증미역(9호선)" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 소규모 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 상가 등이 혼재하는 준공업지역입니다.

* 교통: 북측으로 9호선 증미역이 위치하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

* 도로: 본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 4~6미터의 포장도로와 접하며, 남동측으로 계단식 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 부산지방법원 2024카단100166 가압류 (접수일자: 2024-01-11)

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 이상철

* 소유권이전: 이효승

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-01-11, 787,800,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-20, 319,000,000원) - 매각으로 소멸

* 압류: 구로세무서장 (2026-06-15) - 매각으로 소멸

* 주택임차권: 이현우 (2021-03-29 확정, 2021-04-23 전입, 319,000,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 319,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-23

* 확정일자: 2021-03-29

* 배당신고일자: 2025-06-09

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 임차인이 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 조건에 따라 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

* 채권 총액: 1,106,800,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주변이 오피스텔, 아파트 단지, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재된 준공업지역으로, 일반적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 인근 매매 사례 (2026년 7월 기준, 등촌동 일대 다세대주택):

* 고센아트빌 (2015년식, 43.14㎡ 전용): 330,000,000원

* 라온제나 (2017년식, 42.96㎡ 전용): 300,000,000원

* 멤버스빌B동 (2016년식, 29.9㎡ 전용): 210,000,000원

* 분석: 본건(27.29㎡)은 인근의 멤버스빌B동(29.9㎡)과 면적이 유사하며, 건물 연식이 더 최신(2020년 사용승인)임을 고려할 때, 시세는 210,000,000원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 감정가는 278,000,000원으로, 최근 거래가보다는 다소 높게 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

* 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2020년 11월 5일 사용승인되었습니다. 본건은 7층 건물 중 5층 503호입니다.

* 이용 상태 (건축물 현황도 상): 내부 구조는 방 2개, 욕실/화장실 1개, 거실 1개, 주방 1개, 발코니 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. (폐문으로 내부 확인 불가)

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지기, 기계식 주차 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제한 사항:

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 원추표면구역(공항)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 물건명세서 상 특이사항: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인의 입장에서 명확한 권리 확보를 위한 중요한 조건이며, 매각기일 공고를 통해 최종 조건을 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 등기사항전부증명서상 임차권 설정은 있으나, 실제 임대관계 및 상세 내용은 파악되지 않았습니다. (다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없으므로 인수 부담은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 신축(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 9호선 증미역 역세권에 자리 잡고 있어 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변 상업 및 주거시설이 발달하여 생활 편의성이 높습니다. 권리 분석상, 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다. 이는 본건의 가장 큰 장점 중 하나입니다. 주택도시보증공사의 특별 매각 조건(미회수 채권에 대한 반환청구권 포기 등)을 명확히 인지하고 입찰에 참여하는 것이 중요합니다. 다수의 토지이용계획 상 제한이 존재하지만, 이는 해당 지역의 공공 규제로서 직접적인 재산권 행사에 미치는 영향은 추가적인 검토가 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 명확한 권리 관계와 역세권의 우수한 입지를 바탕으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 9호선 증미역 도보 거리로 서울 시내 및 주요 업무지구 접근성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 축에 속하여 내부 하자 보수 등에 대한 부담이 적습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 명확한 권리 확보 및 취득이 가능합니다.

* 소형 면적: 27.29㎡의 소형 면적으로, 상대적으로 적은 자본으로 부동산 투자를 시작하거나 실거주 목적으로 접근하기 용이합니다.

* 지역 개발 잠재력: 등촌동 일대는 지속적인 도시 개발 및 정비가 이루어지고 있어 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 278,000,000원 (2억 7천 8백만원)

* 인수 보증금: 0원

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 건물 면적 29.9㎡, 2016년식 다세대주택이 210,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 건물 면적 43.14㎡, 2015년식 다세대주택이 330,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 시세 반영 시, 본건(27.29㎡)은 유사한 면적의 인근 물건(29.9㎡, 210,000,000원)을 기준으로 했을 때, 210,000,000원 이상에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 경매 특성상 경쟁 구도에 따라 낙찰가가 달라질 수 있으나, 본건은 권리상 인수 부담이 적고 입지가 우수하여 경쟁이 예상됩니다.

* 감정가(278,000,000원)를 기준으로 하되, 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 250,000,000원

* 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 변동 추이, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.