나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3232 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 867-7 다안빌라트 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무한 · 평가일 2026.01.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 북동측 근거리에 소재하며, 주위는 단독주택. 다세대주택 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 자동차 진입 가능하고 서측 원거리에 지하철2.5호선 까치산역이 소재하고 북측 및 북동측 인근에 마을버스 정류장, 남측 인근에 시내버스 정류장이 소재하므로 대중교통은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 기타지붕 6층 건 중 제32층 302호로서, 외벽:벽돌마감 등 내벽:벽지마감등 창호 :2중페어유리 알루미늄샷시

이용상태

현장조사일 현재 주거용(방3,거실,주방, 화장실,발코니 등)으로 이용중임

설비내역

기번적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

화곡동 867-39번지와 일단지로 하여 인접대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 약 6미터 내외의 포장도로(진달래로 47길)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 원추표면구역(원추표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3232 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 867-7 다안빌라트 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 262,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 건물 정보

토지면적: 23.79㎡ (약 7.20평)

건물면적: 39.96㎡ (약 12.09평)

토지지분: 23.79㎡ (약 7.20평)

건물지분: 39.96㎡ (약 12.09평)

건축년도 (준공 승인): 2014년 12월 3일

총 층수: 6층

해당 층수: 3층 (제302호)

건물 구조: 철근콘크리트조 기타지붕

주요 용도: 다세대주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) 용도도 명시됨)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 전형적인 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

자동차 접근이 가능하며, 지하철 2, 5호선 까치산역이 서측 원거리에 위치합니다. 북측 및 북동측 인근에 마을버스 정류장이 있고, 남측 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 북측으로는 약 6미터 내외의 포장도로(진달래로 47길)와 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

초등학교: 서울신정초등학교가 북동측 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 내역

* 집합건물 등기부 요약 상 다수의 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 압류 등이 확인됩니다.

* 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류 (접수일자: 2021-09-03)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2019-08-30

* 확정일자: 2019-08-30

* 배당신고일자: 2023-09-20

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 주택임차권은 말소 예정)

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리(국민건강보험공단 압류, 2021-09-03)보다 늦게 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 파악된 임차인의 경우 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않으며, 보증금 역시 인수되지 않습니다. (을5) 주택임차권, (갑13) 강제경매 또한 말소될 예정입니다.

3.4. 특별 매각 조건

특별 매각 조건으로, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금에 대해 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

4. 상권 분석

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주택가에 위치하고 있으며, 주변은 주로 다세대 및 단독주택으로 구성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거지로서의 기능이 강한 지역입니다. 인근에 초등학교가 있어 지역 생활권 내에서의 수요는 있을 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

단독주택 및 다세대주택이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 환경

본건 북동측 근거리에 서울신정초등학교가 위치하여 초등학생 자녀가 있는 가구에 유리한 입지입니다.

5.3. 편의 및 기반 시설

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약 (토지이용계획)

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

* 가장 중요한 제한 사항으로, 본건은 현재 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)에 해당하여, 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. 이는 향후 재매각 시 제한 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 특이 매각 조건 관련

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 하에 매각이 진행되므로, 임차인의 보증금 반환 문제로부터는 비교적 안전하지만, 매각 조건의 세부 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 (건축물 용도 혼재 가능성)

건축물대장상 '다세대주택' 외에 '제2종근린생활시설(사무소)' 용도가 기재되어 있어, 건물 내 다른 호실의 용도나 건물 전체의 복합 용도 가능성을 확인해볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경과 초등학교 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 2억 6천2백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 분석 결과는 그보다 낮은 시세를 형성하고 있습니다. 특히, 토지거래 허가구역 지정 등 법적 제약 사항과 HUG 관련 특이 매각 조건이 존재하므로, 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 매각 조건의 정확한 이해가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인한 매수인 보호 조항이 있습니다.

* 서울 강서구 내 주택가에 위치하여 기본적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 서울신정초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 유사 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래: 19.98㎡ (약 6.04평) / 216,000,000원 (평당 약 35,761,589원) - 2019년 건축물

* 2026년 7월 2일 거래: 37.44㎡ (약 11.33평) / 150,000,000원 (평당 약 13,239,188원) - 1986년 건축물

* 2026년 7월 2일 거래: 37.56㎡ (약 11.36평) / 160,000,000원 (평당 약 14,084,507원) - 2002년 건축물

본건의 감정가는 39.96㎡ (약 12.09평) 기준 262,000,000원 (평당 약 21,670,802원)입니다.

최근 거래된 다세대주택들의 평당 가격이 약 1324만원에서 1408만원 (1986년, 2002년 건축물) 사이이며, 2019년 건축된 비교적 신축 건물의 경우 평당 약 3576만원으로 가격 차이가 큰 편입니다. 본건의 건축 승인 연도(2014년)를 고려할 때, 1986년 및 2002년 건축물들과 유사한 시세 범위를 적용하는 것이 현 시세에 부합할 것으로 판단됩니다.

1986년 및 2002년 건축물들의 평균 평당 가격은 약 1366만원입니다. 이를 본건 면적(12.09평)에 적용하면 약 165,168,000원 수준의 시세로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현 시세 분석 결과를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 감정가(262,000,000원)보다 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다. 최근 유사 면적의 거래가격을 참고하여 보수적으로 산정하면, 대략 170,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.