나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14246 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 400-56 엠펠리체 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 '신월초등학교' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단 지, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '화곡역(5호선)'이 소재하 는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건으로서, 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

엠펠리체 제3층 제303호로서, 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 필로티주차장 등이 되어있 음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성된 3필 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대 ) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)~(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축 사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14246 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 400-56 엠펠리체 제3층 제303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 290,000,000원

면적

토지면적: 23.71㎡ (약 7.17평)

토지지분: 23.713㎡ (약 7.17평)

건물면적: 35.97㎡ (약 10.88평)

건물지분: 35.97㎡ (약 10.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위 임차권 존재, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: (제공된 정보 내 특별한 명시 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 '신월초등학교' 남동측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. [cite: none]

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: none]

2.2. 교통망

대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 5호선 '화곡역'을 이용할 수 있어 도심 접근성이 양호합니다. [cite: none]

차량의 진출입이 가능하며, 인접 도로 상태 또한 양호한 편입니다. [cite: none]

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

토지는 인접지와 등고평탄하게 조성된 3필 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중입니다. [cite: none]

북서측 및 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다. [cite: none]

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. [cite: none]

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약상, 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(2026년 1월 23일 접수, 채권액 357,797,606원)입니다. [cite: none]

을구 1번 순위로 주택임차권(정우준, 330,000,000원)이 등기되어 있으며, 말소 기준권리보다 선순위에 해당하여 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. [cite: none]

3.2. 임차인 분석

임차인: 정우준

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 9일

확정일자: 2022년 5월 22일

배당신고일자: 2024년 7월 5일

대항력: 있음

3.3. 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 임차인의 보증금 330,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. [cite: none]

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 유사 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래, 19.98㎡ (약 6.04평), 2019년식: 216,000,000원 (평당 약 3,576만원)

* 2026년 7월 거래, 37.44㎡ (약 11.32평), 1986년식: 150,000,000원 (평당 약 1,325만원)

* 2026년 7월 거래, 37.56㎡ (약 11.36평), 2002년식: 160,000,000원 (평당 약 1,408만원)

본건의 감정가는 290,000,000원이며, 면적은 35.97㎡ (약 10.88평)입니다. 감정가 기준 평당 약 2,665만원입니다.

JSON 상의 거래 사례 중, 건물 연식이 오래된 경우(1986년, 2002년) 가격이 상대적으로 낮게 형성되어 있습니다. 본건(2017년 건축)은 이들보다 신축에 해당하므로, 해당 거래 사례보다는 높은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다. 또한, 19.98㎡ 규모의 신축(2019년) 거래 사례가 216,000,000원인 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

4.2. 임대 현황

(제공된 JSON 데이터에는 임대 현황에 대한 구체적인 정보가 없어 상세 분석은 어렵습니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 2017년 2월 22일 사용 승인된 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 지상 5층 건물입니다. [cite: none]

본건은 엠펠리체 건물 제3층 제303호로서, 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다. [cite: none]

건물 전체 면적은 659.04㎡, 토지 면적은 378.3㎡이며, 건폐율 59.87%, 용적률 174.21%입니다. [cite: none]

5.2. 내부 설비

건물은 도시가스에 의한 난방 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기 설비를 갖추고 있습니다. [cite: none]

또한, 필로티 주차장이 마련되어 있습니다. [cite: none]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 330,000,000원 인수 부담입니다. 본건의 감정가(290,000,000원)보다 인수해야 할 보증금이 더 높기 때문에, 최소 330,000,000원의 자금 부담이 발생합니다. [cite: none]

만약 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 낙찰자가 부담해야 하므로, 권리 분석 시 임차인 관련 내용을 최우선으로 고려해야 합니다.

6.2. 개발 및 규제 관련 리스크

본건이 위치한 지역은 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역) 등에 속해 있어, 향후 건물 신축 또는 증축 시 제약이 있을 수 있습니다. [cite: none]

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 점 또한 확인이 필요한 부분입니다.

6.3. 기타 리스크

(주변 혐오시설 관련 검색 결과, 해당 위치에서 도보로 이동 가능한 거리에 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 2017년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금(330,000,000원)이 본건의 감정가(290,000,000원)를 초과한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 하므로, 실질적인 취득 가격이 최소 330,000,000원에서 시작됨을 의미합니다. 주변 시세와 비교 시, 본건의 감정가는 합리적으로 보이나, 임차 보증금 부담으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 화곡역 인근의 우수한 역세권 입지

* 2017년 건축된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담 적음

* 도시형생활주택으로서 실수요자 또는 투자자 모두에게 매력적인 상품군

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 선순위 임차인의 인수 보증금(330,000,000원)을 최우선으로 고려해야 합니다. 낙찰자는 최소 이 금액 이상의 비용을 부담하게 됩니다.

감정가 290,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 인수 보증금 330,000,000원을 실질적인 최소 취득 비용으로 설정합니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 신축 건물이 2억원대 중반 이상에서 거래되는 점과, 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시장 가치는 3억원 이상으로 추정할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 인수 보증금 330,000,000원 이상에서 시작하여, 경쟁 상황 및 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

(참고: 상기 입찰가 범위는 인수 보증금 330,000,000원을 포함한 총 취득 비용을 의미합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.