나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경21 [1] 서울특별시 영등포구 문래동6가 33 에이스엔에스타워 제5층 제502호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가 소재 "문래중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "양평역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건내 제5층 제502호로서, 외벽 : 복합패널마감 및 강화유리마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인트마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 공장(지식산업센터)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 지식산업센터, 창고, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 22m 내외, 서측으로 노폭 약 15m 내외, 남측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의) <건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시 계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의) <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026. 8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31. 허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경21 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동6가 33 에이스엔에스타워 제5층 제502호

건물명: 에이스엔에스타워

용도: 지식산업센터

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.52㎡ (약 6.51평)

토지지분: 21.5166㎡ (약 6.51평)

건물면적: 99.16㎡ (약 30.00평)

건물지분: 99.16㎡ (약 30.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,015,000,000원

매각기일: (정보 없음 - 보고서 작성 시점 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가에 위치하며, 인근에 문래중학교가 소재함.

주변은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

대중교통 사정은 보통 수준임.

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 양평역이 소재하여 교통 이용이 편리함.

2.3. 도로 접근성

본건 북측으로 노폭 약 22m, 서측으로 노폭 약 15m, 남측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 출입이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023-07-31 접수, 금1,080,000,000원)

* 2023-07-31: 소유권이전1번신탁등기말소 (김윤희)

* 2023-07-31: 근저당권 (국민은행, 1,080,000,000원) - 말소기준권리

* 2026-01-27: 임의경매개시결정 (국민은행, 935,559,896원) - 서울남부지방법원 2026타경21

등기부채권 총액: 1,080,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 하찬연

보증금: 50,000,000원

차임: 2,300,000원

전입일자(사업일자): 2024-09-10

확정일자: 2024-09-10

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건축물대장상 주요 용도는 공장(지식산업센터)이며, 실제 이용 용도는 지식산업센터, 창고, 근린생활시설, 업무시설 등으로 복합적으로 활용되고 있음.

건물은 철근콘크리트구조이며, 14층 건물 중 5층에 위치함.

건축물 허가일 2020년 11월, 사용승인일 2021년 3월, 최종 이용승인일 2023년 6월로 비교적 신축에 속함.

4.2. 주변 상권

양평역 인근은 업무, 상업, 주거 기능이 혼재된 지역으로, 다양한 업종의 지식산업센터 및 근린생활시설이 밀집해 있어 활성화된 상권을 형성하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됨.

5.2. 주변 교육시설

본건은 교육환경보호구역 내에 위치함. (세부사항은 남부교육청 확인 필요)

인근에 문래중학교가 소재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 도시지역, 준공업지역

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간 및 허가대상 용도 확인 필요)

6.2. 특이사항

* 유동화물건임.

* 임대관계 미상임 (현재 파악된 임차인 외 추가 임차인 존재 가능성 있음).

6.3. 혐오시설 검색

영등포구 문래동6가 33번지 에이스엔에스타워 주변 지역에 대해 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았음. 다만, 토지이용계획상 제한사항을 종합적으로 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 서울 서남부권의 주요 업무 및 산업 지구인 영등포구 문래동에 위치한 지식산업센터 물건임.

지하철 5호선 양평역 역세권에 인접하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 우수함.

비교적 신축 건물로서 내부 시설 및 관리가 양호할 것으로 기대되며, 다양한 용도로 활용 가능한 복합적인 특성을 가짐.

채권자인 국민은행이 신청한 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없음.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대관계 미상, 그리고 다수의 법적 제한사항은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 서울 서남부권 지식산업센터의 안정적인 가치 상승 잠재력

* 지하철 5호선 양평역 역세권의 우수한 입지 및 교통 접근성

* 비교적 신축 건물로 향후 가치 상승 기대

* 다양한 업종의 입주 가능한 복합 용도

9. 예상 입찰가

감정가: 1,015,000,000원

상기 물건은 인수할 보증금이 없으며, 경매 신청 채권자(국민은행)의 권리가 말소기준권리이므로, 매각으로 대부분의 권리가 소멸됩니다.

따라서 감정가를 기준으로 시장 상황, 건물의 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있으나, 보수적으로 감정가 수준에서 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.