나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3390 [1] 서울특별시 양천구 신월동 131-8 라온빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하는 "서울신원초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스장류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 303호로서, (사용승인일: 2017.12.13) 외 벽: 석재붙임 마감 등, 내 벽: - 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대 주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참고 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금: 금 180,000,000원(2020년 3월 24일 금5백만원 증액) 임대차계약일자: (1) 2018년 3월3일 (2) 2018년 4월20일 (3) 2020년 3월24일 주민등록일자 2018년 4월 23일 점유개시일자 2018년 4월 20일 확정일자: (1) 2018년 3월12일(금175,000,000원) (2) 2020년 3월25일(증액한 금5백만원) 임차권자: 손지현

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3390 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 131-8 라온빌 제2층 제203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 184,000,000원

* 토지면적: 20.02㎡ (약 6.05평)

* 건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO (말소기준권리 채권자: 한국주택금융공사)

* 건축물 용도: 공동주택(다세대주택)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호

* 사용승인일: 2017년 12월 13일

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, "서울신원초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 6m, 동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 26일자 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (한국주택금융공사, 채권액 211,989,719원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권: 임차인 손 (보증금 180,000,000원, 전입일자 2018-04-23, 확정일자 2018-03-12).

* 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (등기부요약상 말소: 인수)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 180,000,000원

* 전입일자: 2018-04-23

* 확정일자: 2018-03-12 (원금), 2020-03-25 (증액분)

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 180,000,000원 (배당으로 전액 변제되지 않을 경우)

1.4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 지역 내 상권은 매우 발달된 편은 아니나, 거주지로서의 안정적인 수요를 기반으로 합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 서울신원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 180,000,000원의 임대차보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 투자 시 실질적인 취득 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 요소입니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행될 수 있으며, 이는 추가적인 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있으므로 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제3종일반주거지역, 공항소음 방지 구역, 가축사육제한 구역, 토지거래계약 허가 구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축, 증축, 개축 등 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 180,000,000원의 임대차보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

* 이러한 인수 부담으로 인해 실제 낙찰가는 시세 대비 현저히 낮아질 수 있으나, 인수 금액을 정확히 고려한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 특수한 조건으로 인해, 일반적인 매매 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 해당 물건이 속한 지역의 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 인수 부담액을 정확히 산정하고 투자한다면 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건과 유사한 조건(건축년도 2016년, 전용면적 29.88㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 1일 210,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 이는 본건과 면적, 건축년도, 층수 면에서 유사한 조건의 시장 가치를 나타냅니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 감안할 때, 투자자가 부담해야 할 실질적인 취득 비용은 시장 가치에서 인수 보증금을 차감한 금액으로 산정됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 30,000,000원에서 50,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 이는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 배당 결과 및 경매 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.