나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3343 [1] 서울특별시 구로구 구로동 98-10 비즈트위트 그린 제3층 제306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 상업지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 대림역(지하철 2호선, 7호선) 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상16층 건물 내 제3층 제306호로, (사용승인일 2012.11.02) 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 마감 등, 창호 : 섀시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비, 공동현관출입통제설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의), 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㄱ. 임대관계는 미상임. ㄴ. 본건은 수차례 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황, 설비 등을 도면, 전례, 외부관찰, 탐문조사사항 등에 근거하였으니 경매참여시에는 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 2026타경3343 부동산강제경매 사건입니다. 소재지는 서울특별시 구로구 구로동 98-10, 비즈트위트 그린 제3층 제306호이며, 용도는 오피스텔입니다. 감정가는 129,000,000원입니다. 토지 면적은 3.25㎡ (약 0.98평)이며, 건물 면적은 18.11㎡ (약 5.48평)으로 전용면적 기준입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 건축물 사용승인일은 2012년 11월 02일입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지하 3층, 지상 16층 건물 내에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, "구로중학교" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 상업지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 대림역(지하철 2호선, 7호선)과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 물건의 남동측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2023-03-21)입니다. 등기부상 을구 3번으로 등기된 주택임차권(김은지, 132,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 임차인 김은지 씨는 2021년 04월 19일 전입, 2021년 03월 10일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 이 임차인의 보증금 132,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

주변은 오피스텔과 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 상업지역으로, 다양한 업종의 근린생활시설 이용이 가능합니다. 최근 2025년 11월 03일, 동일 건물인 "비즈트위트 그린" 10층이 110,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 3층으로, 최근 거래 사례와의 층별 가치 차이를 고려한 시세 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관 출입통제 설비 등이 구비되어 있습니다. 인근 대림역을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 구로중학교가 가까이 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김은지 씨의 보증금 132,000,000원입니다. 만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않으면, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 실질적인 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 또한, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 현장 조사 시 폐문부재로 내부 상태 및 이용 현황을 상세히 파악하지 못하였으므로, 경매 참여 전 반드시 재확인이 요구됩니다. 더불어, 본 물건은 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 적용되므로, 관련 기관 문의가 필수적입니다. 최근 검색 결과에 따르면, 인근 대림역 지역에서 간헐적으로 혐중 집회 등 사회적 이슈가 발생한 사례가 있어, 지역 내 정서적 환경에 영향을 줄 가능성도 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 구로동 소재 비즈트위트 그린 오피스텔로, 전용면적 18.11㎡의 소형 주거용입니다. 대림역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 생활 인프라가 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 132,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높은 것이 가장 큰 부담입니다. 건물 사용승인일(2012년)이 비교적 최신이며 구조는 철근콘크리트입니다. 다양한 토지 이용 제한 사항과 현장 조사 제약 등 추가 확인 사항이 많아 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권인 대림역(2, 7호선) 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

* 1인 가구 임대 수요에 적합한 전용면적 18.11㎡의 소형 오피스텔입니다.

* 상업지역에 위치하여 주변 상업 및 업무시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 건물 자체의 구성(오피스텔, 도시형생활주택)을 고려할 때, 지속적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 129,000,000원입니다. 최근 해당 건물 10층이 2025년 11월 03일에 110,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 현재 추정되는 물건 자체의 시장 가치는 최근 거래가 및 감정가를 고려할 때 약 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 볼 수 있습니다.

그러나 본 건의 경우, 대항력 있는 선순위 임차인 김은지 씨의 보증금 132,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 물건 자체의 시장 가치를 초과하는 금액으로, 실제 매수 시 총 지출 비용은 (입찰가 + 132,000,000원)이 됩니다.

이러한 상황을 고려할 때, 현재 시장 가치 대비 높은 보증금 인수 부담으로 인해 투자로서의 매력도는 매우 낮다고 판단됩니다.

제안 입찰가: 105,000,000원

위 입찰가는 물건 자체의 가치를 기준으로 보수적으로 산정한 금액이며, 3층이라는 점과 경매 물건의 특수성을 반영하였습니다.

총 예상 매수 비용: 105,000,000원 (입찰가) + 132,000,000원 (인수 보증금) = 237,000,000원.

이는 현재 추정되는 시장 가치를 크게 상회하므로, 임차인 보증금 인수 여부 및 배당률에 대한 면밀한 사전 조사 없이는 입찰을 신중하게 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.