나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3388 [1] 서울특별시 금천구 가산동 345-25 에이스태세라타워 제2층 제202호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(1호선, 7호선)" 남측 인근 (가산동 345-25)에 위치하며, 주변은 공장(지식산업센터), 상업 업무시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 북측 인근에 지하철 1, 7호선 가산디지털 단지역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하3층/지상16층(사용승인 2020년 04월 09일) 내 제2층 제202호로서 외벽 : 복합판넬, 강화유리 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 공장(지식산업센터) 등 건물의 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 20m, 남동측으로 노폭 약 15m 상당의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28) , 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위 사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05) <산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3388 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-25 에이스태세라타워 제2층 제202호

용도: 지식산업센터

감정가: 593,000,000원

토지면적: 32.63㎡ (약 9.87평)

토지지분: 32.63㎡ (약 9.87평)

건물면적: 116.45㎡ (약 35.22평)

건물지분: 116.45㎡ (약 35.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

건물 사용승인일: 2020년 04월 09일

특이사항: 유동화물건, 토지 별도등기 있음.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(1호선, 7호선)" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공장(지식산업센터), 상업 업무시설 등이 소재하는 지역으로, 업무 및 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

* 교통상황:

차량 진입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 북측 인근에 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태:

남서측으로 노폭 약 20m, 남동측으로 노폭 약 15m 상당의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 서울남부지방법원 2026타경3388호 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 2020년 7월 1일 접수된 중소기업은행의 근저당권(금516,000,000원)입니다.

이 외 다수의 가압류 및 압류 등기사항이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,374,425,327원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

별도등기와 관련하여 대지권의 목적인 토지 을구 9번 지상권설정 등기(2020년 3월 3일 접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 1,500,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자(사업일자): 2026년 01월 12일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으나, 임차인과의 명도 협의는 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 소재한 가산디지털단지는 서울 서남권의 대표적인 산업단지로, IT, 제조업, 유통업 등 다양한 분야의 기업들이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주변에 대형 쇼핑몰, 영화관, 식당, 은행 등 편의시설이 풍부하게 자리하고 있어 종사자들의 만족도가 높습니다.

또한, 가산디지털단지역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구는 유동인구가 많아 상권 활성화에 긍정적인 영향을 주고 있습니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설:

마리오아울렛, 현대아울렛, W몰 등 대형 쇼핑몰이 인접해 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기 좋습니다.

주변에 다양한 종류의 음식점, 카페, 은행, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 주차: 건물 내 자체 주차 시설을 갖추고 있으며, 지식산업센터의 특성상 방문객 및 입주사의 주차 편의를 고려한 시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기 인수: 본건 매각으로 인해 토지에 설정된 지상권 등기(을구 9번)는 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 지상권의 내용과 가치를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 유동화 물건: 자산유동화 과정에서 발생한 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 복잡한 권리관계나 특이사항이 있을 수 있으므로 철저한 검토가 필요합니다.

* 임차인 관련: 임차인의 전입일자가 있으나 확정일자와 배당신고일자가 없어 대항력은 없습니다. 다만, 소액의 보증금(150만원)이 있으므로 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 산업단지 내 경쟁: 가산디지털단지는 신축 및 기존 지식산업센터가 많아 경쟁이 치열할 수 있으며, 이는 공실률 및 임대료에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 가산디지털단지의 중심부에 위치하여 뛰어난 입지 조건과 우수한 교통망을 자랑합니다. 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 토지 별도등기(지상권)를 매수인이 인수해야 하는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 이러한 점을 감안하더라도, 가산디지털단지의 높은 지리적 이점과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 가산디지털단지의 핵심 업무지구 내 위치, 풍부한 기업체와 유동인구.

* 편리한 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인접, 다수의 광역 도로망 접근성.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 현대적인 시설과 낮은 유지보수 비용 기대.

* 개발 호재: 가산디지털단지 지속적인 개발 및 기업 유치 활동.

* 토지별도등기(지상권) 분석: 인수되는 지상권의 권리 내용을 면밀히 분석하여 가치를 재평가할 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 593,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 하는 토지별도등기(지상권)의 가치, 향후 예상되는 명도 비용, 공실률, 관리비, 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 가치와 리스크를 충분히 분석한 후, 보수적인 관점에서 시장가치를 산정하여 입찰가를 제시하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.