나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100139 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 "신림역" 북동측 인근에 위치하는 "신 림큐브" 제4층 제405호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지 역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 "신림역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제4층 제405호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 전기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 6미터 내외, 서측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위게획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군 사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31./ 아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간 : 2025.08.26 ~ 2026.08.25)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100139 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 4층405호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 110,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.04㎡ (약 1.52평)

토지지분: 5.045㎡ (약 1.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.46㎡ (약 4.98평)

건물지분: 16.46㎡ (약 4.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 지하철 2호선 '신림역' 북동측 인근에 자리한 '신림큐브' 오피스텔 4층 405호입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 '신림역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 4층에 위치한 오피스텔 1개 호실입니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 전기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설 등으로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로 상태

본 물건의 북측 및 동측으로는 노폭 6미터 내외, 서측으로는 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2024-04-11 지정)이며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20 ~ 2026.12.31)으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 특정 대상자에 대한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로도 지정되어 있어 거래 시 주의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을3번 근저당권(채권자:지완, 채권금액:1,126,500,000원, 접수일자:2023-03-02)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 매각으로 인해 다음의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 을3: 근저당권 (채권자: 지완)

* 갑5: 압류 (채권자: 관악구(서울특별시))

* 갑6: 가압류 (채권자: 조용민)

* 갑7: 가압류 (채권자: 김창억)

* 갑8: 강제경매 (채권자: 서울보증보험)

* 갑9: 압류 (채권자: 국민건강보험공단)

* 을4: 주택임차권 (채권자: 한국토지주택공사) (말소 예정)

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. '지상권개요'는 있으나 상세 내용은 제공되지 않았습니다.

물건명세서 상 '이 사건 신청채권자 겸 주택임차권의 승계인 서울보증보험 주식회사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 2026. 4. 14.자 확약서가 제출되어, 설령 대항력 있는 임차인이 있더라도 해당 임차권은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 최연화

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-28

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-06

확정일자: 2022-05-24

배당신고일자: 2024-11-19

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, '신림큐브' 오피스텔의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 9월 26일: 8,925만원 (16.46㎡, 4층)

* 2025년 10월 30일: 9,100만원 (17.05㎡, 3층)

* 2025년 10월 14일: 9,200만원 (17.05㎡, 3층)

이는 해당 면적(16.46㎡) 기준으로 약 530만원 ~ 540만원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다. 본 건의 감정가는 110,000,000원이나, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 상권

본 물건은 지하철 2호선 신림역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 상권이 활성화된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

신림역 인근에 위치하여 백화점, 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통

지하철 2호선 신림역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 조사)

주변 환경 조사 결과, 신림동 1421-1 일대에서 특별히 언급되는 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역에서 발생할 수 있는 소음이나 통행량 등의 생활 소음은 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. SGI 인수조건 변경 및 선순위 임차권

'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권'은 특이사항으로 기재되어 있으나, 서울보증보험 주식회사로부터 제출된 확약서에 따라 대항력 있는 임차권은 인수되지 않을 것으로 보입니다. 그럼에도 관련 서류를 철저히 검토해야 합니다.

6.2. 토지거래계약에 관한 허가구역

지정기간 내 해당 지역에서 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 지역으로, 거래 절차 상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신림역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다. 권리분석 상 인수되는 권리가 없어 명도를 비교적 용이하게 진행할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 제약 조건이 있으므로 투자 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신림역 역세권의 우수한 입지 조건

* 매각으로 인한 권리 소멸로 명도 리스크 최소화

* 활성화된 주변 상권 및 풍부한 생활 편의시설

* 안정적인 시세 형성 가능성

9. 예상 입찰가

현재 물건의 감정가는 110,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(16.46㎡)의 거래가가 8,925만원으로 기록되어 있으며, 약간 더 넓은 면적(17.05㎡)의 경우 9,100만원에서 9,200만원 선에서 거래되었습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하고, 최근 실거래가를 기준으로 판단할 때, 본 건의 적정 입찰가는 95,000,000원 내외로 예상됩니다. 이는 감정가 대비 약 86% 수준이며, 최근 최고 실거래가보다도 높은 가격으로, 시장 상황과 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.