나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100172 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 5층507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재‘당곡초등학교’남동측 인근에 소재하는 구분소유 부동산(도시형생활주택)으로서, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 남서측 인근에 수도권 지하철 2호선‘신림역’이 소재하며 남동측‘남부순환로’, 북서측 '봉천로'를 따라 다수의 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

-대상물건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하 2층 / 지상 10층 건물 내 제5층 제507호로서, (사용승인일 : 2015.04.22.) -외벽: 석재붙임 마감 등, -내벽: 벽지, 천장지, 마루, 타일 및 각종 내장재 마감 등, -창호: PVC 창호 등임.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 아파트(도시형생활주택) 등으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 주상용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측 및 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2024-04-11) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당 사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100172 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 (신림로66길 42)

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (등기부상 강제경매 신청 채권자)

1.2. 건물 정보

건물명: 신림큐브

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 / 지상 10층

사용승인일: 2015.04.22

해당 층: 5층

전유부분 면적: 12.96㎡ (약 4.30평)

전용면적과 공급면적: 21.25㎡ / 12.96㎡ (21Dm² 타입 기준)

1.3. 토지 정보

토지면적: 4.41㎡ (약 1.46평)

토지 지분: 4.414㎡

토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 136,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. '당곡초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 수도권 지하철 2호선 '신림역'이 소재합니다. 또한 '남부순환로'와 '봉천로'를 따라 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 3월 2일에 접수된 근저당권 (채권액 1,126,500,000원)입니다. [을3] 이후 접수된 주택임차권(을4), 압류(갑5, 갑6, 갑9), 가압류(갑7), 강제경매(갑8) 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사 (한 )

보증금: 132,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 22일

확정일자: 2022년 5월 16일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

집합건물 등기부 요약 및 물건명세서상 임차인 현황에 따르면, 임차인 한국토지주택공사는 보증금 132,000,000원에 대항력이 있으나, 신청 채권자(서울보증보험)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. [확약서: 2026.04.13.] 이에 따라 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

건물 준공연도가 2015년으로 대상 물건과 유사한 '신림큐브(도시형)' 내 21Dm² 타입(전용 12.96㎡)의 감정가는 136,000,000원입니다.

최근 실거래 사례들을 분석해보면,

* 2026년 7월 6일 거래된 30.92㎡(약 9.35평) 면적의 다세대주택은 185,000,000원에 거래되었습니다. (1㎡당 약 598만원)

* 2026년 7월 6일 거래된 29.56㎡(약 8.94평) 면적의 2015년식 다세대주택은 320,000,000원에 거래되었습니다. (1㎡당 약 1,083만원)

* 2026년 7월 3일 거래된 45.37㎡(약 13.72평) 면적의 2018년식 다세대주택은 390,000,000원에 거래되었습니다. (1㎡당 약 860만원)

대상 물건은 전용면적 12.96㎡로 매우 작은 규모입니다. 2015년식 유사 건물의 1㎡당 거래가격을 적용 시, 12.96㎡ * 10,830,000원/㎡ (29.56㎡ 실거래가 기준) = 약 140,350,000원으로 산출됩니다. 이는 감정가 136,000,000원과 유사한 수준입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 132,000,000원이었으나, 매수인에게 인수되지 않는다는 점이 시세 분석에 있어 매우 중요한 요소입니다.

4.2. 건물/단지 특성

신림큐브는 2015년에 준공된 도시형생활주택으로, 지상 10층, 지하 2층 규모입니다. 총 145세대로 이루어져 있으며, 해당 물건은 5층 507호입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 급배수, 위생, 도시가스, 난방, 화재탐지 및 소화, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

신림역 인근은 젊은층 유동인구가 많아 다양한 상업시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있습니다. 생활 편의시설 이용이 편리한 지역으로 평가됩니다.

5.2. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에 순찰차가 자주 목격된다는 언급이 있어 밤늦은 시간의 치안 상황에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 만약 확약서의 효력에 문제가 발생할 경우, 임차인과의 분쟁 가능성이 존재합니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있으며, 외국인 및 특정 조건 해당 시 토지거래 허가가 필요할 수 있습니다. [지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.]

6.3. 기타 리스크

전용면적이 12.96㎡ (약 4.30평)으로 매우 협소하여, 투자 및 실거주 시 활용 방안에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 감정가 대비 주변 실거래가(특히 2015년식 건물의 1㎡당 가격)가 높게 형성된 점을 고려할 때, 향후 시세 변동 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2호선 신림역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 대항력 있는 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의한다는 점은 매수인의 부담을 크게 줄여주는 긍정적인 요인입니다. 감정가는 136,000,000원이지만, 유사 연식 건물의 1㎡당 시세 적용 시 시장가치는 약 140,000,000원 내외로 추정됩니다. 임차인 관련 리스크 해소 여부와 협소한 면적이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신림역 역세권 입지로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로, 매수인에게 인수되는 보증금이 없어 실질적인 취득 비용 절감 효과가 큽니다.

* 2015년식 신축급 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 시장가격과의 괴리 가능성이 있어, 적정가 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 132,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는다는 점이 가장 큰 장점입니다. 이를 고려할 때, 감정가 136,000,000원을 기준으로 하되, 유사 연식 건물의 1㎡당 단가를 적용한 시장가치(약 140,000,000원)를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 임차인 관련 리스크의 완벽한 해소를 전제로, 최소 145,000,000원에서 최대 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.