나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8612 [1] 광주광역시 광산구 송정동 929-9 중앙센트럴시티 8층805호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-04-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8612 [1] 광주광역시 광산구 송정동 929-9 중앙센트럴시티 8층805호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매13계 2024타경8612 | 소재지: 광주광역시 광산구 평동로1120번길 12, 8층805호 (송정동,중앙센트럴시티) | 감정가: 159,000,000원 | 최저가: 111,300,000원 | 용도: 오피스텔

1. 광주지방법원 2024타경8612 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경8612 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 929-9 중앙센트럴시티 8층805호

용도: 오피스텔

감정가: 159,000,000원

토지면적: 14.13㎡ (약 4.27평)

토지지분: 14.1294㎡

건물면적: 59.30㎡ (약 17.94평)

건물지분: 59.3043㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

1.2. 입지 조건

본건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치하며, "광주송정역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장, 광주송정역, 도산역 등이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 요지입니다.

1.3. 권리 분석

본건에는 대항력 있는 임차인이 거주하고 있어, 낙찰자가 임대차 관계를 승계해야 할 수 있습니다.

특히 주의해야 할 점은, 배당 순위상 임금채권자(최종 3개월분 임금 등)의 채권액 100,253,872원이 임대차보증금보다 선순위라는 사실입니다.

이 임금채권액이 매각대금에서 우선적으로 변제된 후, 남은 금액으로 임차인의 보증금이 배당될 예정입니다.

결과적으로 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 잔액은 매수인(낙찰자)에게 인수되므로, 인수 금액을 정확히 산정하고 이에 대한 부담을 고려해야 합니다.

1.4. 상권 분석

광주송정역이라는 핵심 교통 허브 인근에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 근린상업지역에 속하여 상업 활동 및 투자 가치 측면에서 긍정적입니다.

다만, 가로구역별 최고높이 제한, 비행안전제5구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 법적, 행정적 제한 사항이 존재합니다.

1.5. 생활 정보

교통: 광주송정역, 도산역 등 지하철 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

건물: 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 8층에 위치한 오피스텔입니다.

내부 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 스프링클러, 도시가스, 난방 시스템 등 현대적인 생활에 필요한 설비가 완비되어 있습니다.

이용 현황: 현재 오피스텔로 이용 중이며, 1인 가구 또는 소규모 사업장을 위한 공간으로 활용되고 있습니다.

주변 환경: 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있으며, 과거 유흥업소가 밀집했던 지역이 있었으나 현재는 정비가 진행 중이거나 일부 폐업 상태인 곳들이 있습니다. 이러한 지역의 특성을 고려할 필요가 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 명시할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인으로 인한 임대차보증금 인수 부담입니다. 임금채권 우선 변제 후 임차인에게 돌아갈 배당금을 고려했을 때, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 액수가 상당할 수 있습니다.

강제경매 절차이므로, 권리 분석 및 물건 현황에 대한 철저한 사전 조사 없이는 예상치 못한 추가 비용이나 문제가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상의 여러 제한사항들이 향후 건물의 가치 상승이나 활용도를 저해할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광주송정역 역세권이라는 탁월한 입지적 장점을 가진 오피스텔입니다.

상업 지역에 속해 있어 미래 가치 상승을 기대할 수 있지만, 대항력 있는 임차인과 이로 인한 보증금 인수 가능성이 주요 위험 요소입니다.

매각대금에서의 임금채권 변제액, 임차인에게 배당되는 금액, 그리고 최종적으로 매수인이 인수하게 될 보증금 액수를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 이 위험 요소를 감안하더라도, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득 가능하다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

핵심 교통망인 광주송정역에 대한 높은 접근성.

근린상업지역에 위치하여 상업적 활용 및 투자 잠재력 보유.

대항력 있는 임차인 관련 위험 요소를 충분히 인지하고 인수될 보증금 규모를 감안하여, 시세 차익을 목표로 하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

소형 면적(59.30㎡)으로 비교적 적은 초기 자본으로 접근 가능합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매13계