나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8612 [1] 광주광역시 광산구 송정동 929-9 중앙센트럴시티 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 송정동 소재 "광주송정역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설, 단독주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까치 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 광주송정역, 도산역 등이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제8층 제805호로서,
외벽: 석재붙임, 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 도시가스시설, 난방설비
등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 접한 노폭 5미터 내외의 포장도로를 통하여 차량접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역, 전통상업보
존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 광주지방법원 2024타경8612 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 929-9 중앙센트럴시티 8층 805호

용도: 오피스텔

건축년도: 2018년 (2018년 11월 16일 사용승인)

총 층수: 14층 (해당 층: 8층)

총 세대수: 44세대

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.13㎡ (약 4.27평)

토지지분: 14.1294㎡ (약 4.27평)

건물면적: 59.30㎡ (약 17.95평)

건물지분: 59.3043㎡ (약 17.95평)

1.3. 가격 정보

감정가: 159,000,000원

2. 입지조건

2.1. 건물 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치하며, "광주송정역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 14층 오피스텔 건물 내 8층 805호입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, KTX와 SRT가 정차하는 광주송정역과 도산역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

건물 동측으로 약 5미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 가능합니다. 토지는 부정형으로, 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

근린상업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제5구역(전술), 철도보호지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

광주송정역 및 도산역 등 교통 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 근린생활시설들이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재까지 파악된 정보로는 인근에 유해하거나 혐오감을 줄 만한 시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전제5구역 및 철도보호지구 지정으로 인한 소음이나 고도 제한 등이 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 경매 정보

본 경매는 채권자 고OO의 신청에 의한 부동산강제경매로 진행됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 배 (배용현)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 13일

* 확정일자: 2022년 6월 20일

* 배당신고일자: 2024년 11월 28일

* 대항력: 있음

3.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (접수일자 2024-07-11, 갑5)

* 을구 1번 순위 주택임차권 (배용현, 130,000,000원, 접수일자 2025-08-18)은 등기부상 "인수"로 기재되어 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

* 주택임차권 등기는 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 해당하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 284,515,767원

3.4. 권리분석 요약

본 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 배 의 존재입니다. 배 는 확정일자보다 전입일자가 빠르며, 주택임차권 등기까지 되어 있어 매수인에게 보증금 중 변제받지 못한 잔액을 인수시킬 수 있는 권리가 있습니다. 비록 "인수 보증금 합계"가 0원으로 표시된 부분이 있으나, 이는 다른 채권의 총합을 의미할 수 있으며, 을구 1번의 주택임차권은 명확히 매수인이 인수해야 하는 권리이므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 광주송정역 및 도산역 인근에 위치하며, 건물이 상업지역에 속해 있어 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 상권입니다. 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 유동인구가 일정 부분 확보될 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 내 상업시설

중앙센트럴시티 건물 자체 내에도 오피스텔과 함께 근린생활시설이 운영되고 있어, 건물 내에서의 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

광주송정역 주변으로 다양한 상업시설, 식당, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 시내 접근성 또한 우수합니다.

5.2. 주거 환경

주변에 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 완전히 주거 전용 단지로 구성되어 있지는 않으나, 오피스텔이라는 점을 감안하면 일반적인 도심 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 배 에게 지급해야 할 보증금 130,000,000원 중 경매 절차에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상 입찰가를 산정할 때 가장 중요한 고려 사항입니다.

6.2. 토지 이용계획 제한

건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 철도안전법, 유통산업발전법 등에 따른 각종 제한 사항이 존재하므로, 향후 건물 이용이나 재건축, 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 감정가와 최근 시세의 괴리

감정가 159,000,000원 대비 최근 거래된 유사 건물의 가격(95,000,000원)이 상당한 차이를 보이고 있어, 시장 상황 및 향후 가격 변동성을 신중하게 분석해야 합니다. (단, 해당 거래는 2층이었으며, 본 물건은 8층으로 층수 차이가 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 광주송정역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 건물 자체의 구조 및 상태도 양호한 것으로 평가됩니다. 그러나 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금(130,000,000원)은 감정가 대비 높은 비중을 차지하며, 경매 낙찰 후 잔액 인수로 인해 총 매수 비용이 예상치를 초과할 위험이 있습니다. 따라서 임차인과의 관계 설정 및 보증금 인수 금액에 대한 면밀한 분석 없이는 투자가 어려울 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

광주송정역을 중심으로 한 우수한 교통망과 주변 상업시설 이용 편의성은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

8.2. 오피스텔의 환금성

도심권에 위치한 오피스텔은 임대 수요가 꾸준하며, 공실 발생 시 비교적 빠르게 임차인을 맞출 수 있는 장점이 있습니다.

8.3. 보증금 인수 후의 잠재 수익

임차인의 보증금을 인수한다고 가정했을 때, 실제 총 투입 금액이 시세 대비 낮다면 추가적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 이는 철저한 권리 및 시세 분석을 통해 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

가장 중요한 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원이며, 이는 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

감정가는 159,000,000원이나, 2025년 3월 25일에 거래된 2층(95,000,000원) 정보를 고려할 때, 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다. 8층의 경우 2층보다 선호도가 높을 수 있으나, 임차인 보증금 부담을 감안해야 합니다.

매수인이 최종적으로 부담해야 할 금액은 '입찰가 + 인수 보증금 잔액'입니다.

만약 입찰가가 130,000,000원 미만일 경우, 총 부담액은 130,000,000원이 됩니다.

따라서, 낙찰 후 총 부담액이 시장가치를 크게 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

시장가치를 감정가(159,000,000원)를 기준으로 하되, 임차인 보증금(130,000,000원)을 고려하여 보수적으로 산정한다면, 135,000,000원 을 예상 입찰가 범위의 상단으로 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우, 총 부담액은 135,000,000원이 되며, 이는 감정가보다 낮고 임차인 보증금 인수 후에도 어느 정도의 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

단, 위 예상가는 현재 정보에 기반한 것이며, 실제 현장 조사, 임차인과의 협상 결과, 그리고 최근 유사 물건의 실거래가 추이를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.