나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30173 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 194-1 토담휴로스1차오피스텔 제1동 제10층 제1011호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 <빛가람동 행정복지센터> 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 주택, 상가 등이 소재하는 주택 및 상가지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건 중 제10층 제1011호로,
외벽 : 몰탈위페인팅마감 및 석재붙임 등,
내벽 : 벽지 및 인테리어마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로, 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 주택도시보증공사(주택임차권자 최해랑의 승계인)로부터 2026. 8. 7.자 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨
- 2023. 12. 14. 접수 제37526호 주택임차권등기는 그 임차보증금이 전액 변제되지 아니한 경우에도 매각으로 소멸함
- 오피스텔(주거용)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경30173 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 194-1, 토담휴로스1차오피스텔 제1동 제10층 제1011호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 88,000,000원

면적:

* 토지면적: 7.65㎡ (약 2.31평)

* 토지 지분: 7.6505㎡ (약 2.31평)

* 건물면적: 38.22㎡ (약 11.56평)

* 건물 지분: 38.22㎡ (약 11.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2014년 (사용승인일 기준 2014년 9월 1일)

건축구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 (12층 건물 중 10층)

1.1. 1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 <빛가람동 행정복지센터> 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 상가 등이 소재하는 주택 및 상가지대입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 광주지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경30173) 접수일자 2025년 1월 7일 (채권액 99,125,414원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최해랑 (이름은 개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리)

* 보증금: 94,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 12월 20일

* 확정일자: 2019년 12월 5일

* 배당신고일자: 2023년 12월 14일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 보증금 및 차임이 명확히 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

* 등기부사항 요약:

* 을구 1순위: 주택임차권 (최해랑, 94,500,000원, 2023년 12월 14일 접수) - 말소: 인수 (매수인에게 인수될 수 있는 권리)

* 갑구 6순위: 강제경매 (주택도시보증공사, 99,125,414원, 2025년 1월 7일 접수) - 말소기준권리

* 인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기(을구 1번)가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 용도: 주택, 상가 등이 혼재된 지역입니다. 본 건물은 건축물대장상 주 용도가 업무시설이나, 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

* 지역 특성: 나주시 혁신도시 내에 위치하여 행정 및 상업 시설 접근성이 양호한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성: 단지 내 차량 진입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 도심 이동이 편리합니다.

* 편의/공공시설: 인근에 행정복지센터가 있으며, 상가지대 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형마트, 병원 등은 주변 탐문 필요)

* 주거환경: 주거용 오피스텔로 이용 중으로, 주변 주택가와 상업시설이 어우러져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 최해랑 임차인의 보증금 94,500,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 이는 실제 낙찰가 외 추가적인 인수 비용 발생을 의미하므로, 입찰 전 반드시 인수 금액을 확인하고 총 투자 비용을 산정해야 합니다.

* 임차인의 권리관계: 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당요구일 등을 고려할 때, 법적으로 대항력을 갖추고 있으므로 보증금 전액 변제가 이루어지지 않으면 매수인이 부담해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시 내에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지와 건물 상태를 가지고 있습니다. 그러나 현재 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 94,500,000원이 매수인에게 인수될 위험이 매우 높습니다. 따라서 인수되는 보증금을 고려한 총 투자 비용 산정과 세심한 권리 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 나주 빛가람동 혁신도시에 위치하여 지속적인 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 건축된 지 약 10년으로 비교적 신축급에 속하는 오피스텔입니다.

* 임차인 리스크를 감안한 저가 매수 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보(2025년 6월 4,500만원 ~ 5,800만원) 및 해당 물건의 전용면적(38.22㎡)을 고려할 때, 직접적인 시세는 약 6,000만원대 후반에서 7,000만원대 초반으로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 94,500,000원의 보증금을 인수해야 하는 리스크를 안고 있으므로, 이를 반드시 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

총 인수 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

예상 투자 수익을 고려했을 때, 인수 보증금을 제외한 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 및 리스크를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 60,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

이는 임차인 보증금 94,500,000원을 별도로 인수해야 한다는 전제하에 산정한 금액이며, 총 투자 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합산한 금액임을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.