나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9011 [1] 광주광역시 서구 화정동 12-17 금호월드 6층82호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 "유스퀘어 광주 종합버스터미널" 남동측 인근의 "금호
월드"내에 있으며, 주위는 대단위 아파트단지, 백화점등 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재
하는 지대이며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지 까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 시내버스정류장, 종합버스터
미널, 지하철역이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하5층/지상15층 건물 내 제6층 제82호로서,

외벽 : 모르타르 위 페인팅, 복합판넬 마감,
내벽 : 인테리어 마감 등,
바닥 : 타일마감 등
창호 : 새시창호임.

이용상태

판매시설(전유면적 : 26.46㎡)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 지하주차장
설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측, 서측, 남측으로 각각 아스팔트 포장의 왕복 3차로, 왕복 5차로, 왕복 4차로
에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역(2023-07-20),전통상업보존구역(유
통산업발전법)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 2024.12.24.자 작성 부동산현황조사보고서상 2024년 12월 기준 관리비 약 9,693,110원 미납한 상태임
- 경계표지 : 바닥 재료(갈색, 강화마루 등)는 통로 바닥 재료(흰색, 타일)와 다른 재료로서 명확히 구분되어 설치됨
- 건물번호표지 : 집합건물 단지 내 구분점포는 대부분 천장에 건물번호표지가 설치되어 있는 바, 인접호인 83호와 경계벽 구분 없이 이용되고 있어 83호 천장 부분에는 건물번호표지가 있으나, 본건 건물번호표지는 별도로 설치되어 있지 아니함
- 현황도 : 6층의 층입구(승강기 및 계단실)에 설치되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 광주지방법원 2024타경9011 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 광주광역시 서구 화정동 12-17, 금호월드 6층 82호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 55,000,000 원

* 토지면적: 8.44 ㎡ (약 2.55 평)

* 건물면적: 26.46 ㎡ (약 8.00 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자 (경매 신청인): 양동행복신용협동조합 (임의경매개시결정 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 광주광역시 서구 화정동 소재 "유스퀘어 광주 종합버스터미널" 남동측 인근에 위치한 "금호월드" 내에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 대규모 아파트 단지와 백화점, 다양한 판매시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 상업 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 건이 속한 건물 단지까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 주요 간선도로와 시내버스 정류장, 종합버스터미널, 지하철역(광주 1호선)이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본 건 토지는 인접한 대지 및 도로와 비교하여 등고가 평탄한 사다리형의 상업용 건부지 형태를 띠고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본 건 단지는 북측으로 왕복 3차로, 서측으로 왕복 5차로, 남측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장 도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2019년 4월 19일에 접수된 양동행복신용협동조합의 근저당 (을5) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요:' 항목과 '-' 표시가 있으나, 이에 대한 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인수되는 임차권 등: 임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 특별히 인수해야 할 대항력 있는 임차권 등은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 이전: 배혜영 (2012-01-19) 및 이종숙 (2019-04-19, 매매가 95,000,000원)

* 근저당: 양동행복신용협동조합 (2019-04-19, 44,200,000원) - 말소기준권리

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-08-08)

* 임의경매: 양동행복신용협동조합 (2024-12-06, 33,458,529원) - 본건 경매 개시

* 가압류: 광주신용보증재단 (2024-12-09, 37,440,866원)

* 가압류: 광주은행 (2025-01-08, 4,744,046원)

* 가압류: 주식회사 케이비국민카드 (2025-02-03, 6,086,517원)

* 가압류: 교보생명보험주식회사 (2025-02-03, 8,634,220원)

* 가압류: 하나카드 (2025-02-11, 11,180,341원)

* 등기부 채권 총액: 112,285,990원 (말소기준권리 외 다수의 채권이 등기되어 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본 물건은 광주 지역의 주요 교통 허브인 "유스퀘어 광주 종합버스터미널" 바로 인근에 위치한 "금호월드" 상가 내에 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 백화점, 영화관 등이 밀집해 있어 유동 인구가 매우 풍부하며, 상업 시설로서의 잠재력이 높습니다.

* 교통 연계성: 종합버스터미널, 시내버스 정류장, 지하철역이 도보 거리에 있어 전국 각지 및 광주 시내와의 접근성이 뛰어납니다. 이는 상가 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 지역 특성: 광주의 대표적인 상업 및 교통 중심지로, 다양한 연령층과 계층의 소비자들이 유입되는 지역입니다. 판매시설로서의 기본적인 수요층이 확보되어 있다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성: 고속버스, 시외버스, 지하철, 다수의 시내버스 노선이 집중되어 있어 개인 차량 없이도 생활 및 이동이 매우 편리한 지역입니다.

* 생활 편의 시설: 인근에 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동에 필요한 모든 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경: 대단지 아파트 단지가 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 전반적으로 생활 및 상업 인프라가 잘 구축된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2024년 12월 기준으로 약 9,693,110원의 관리비가 미납된 상태입니다. 이는 일반적으로 낙찰자가 부담해야 하는 금액으로, 잔금 납부 후 별도로 정산해야 하므로 총 투자 비용 증가의 요인이 됩니다.

* 건물 이용 상태 관련:

* 본 건의 건물번호표지가 별도로 설치되어 있지 않으며, 인접한 83호와 경계벽 구분 없이 공동으로 이용되고 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 점포의 정확한 경계 확인, 관리, 또는 사용에 있어 혼선이나 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

* 경계표지는 통로 바닥 재료와 다른 재료로 명확히 구분되어 설치되어 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가로구역별 최고높이 제한 지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당하여 향후 건축 또는 용도 변경 등과 관련하여 추가적인 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주의 핵심 교통 및 상업 중심지인 유스퀘어 복합터미널 인근에 위치하여, 탁월한 접근성과 풍부한 유동 인구를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대되는 입지입니다.

* 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 하위의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 비교적 명확해 보입니다.

* 하지만, 약 970만원에 달하는 미납 관리비는 낙찰 후 추가적인 부담이 될 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

* 건물번호표지 미설치 및 인접 호수와의 경계 구분 없는 이용 상태 등은 반드시 현장에서 직접 확인하고, 관련 당사자(관리사무소, 인접 소유자 등)와 충분한 사전 협의 및 확인 절차를 거치는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광주 유스퀘어 복합터미널 및 지하철역과 인접하여 압도적인 교통 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지, 백화점, 터미널 이용객 등 다양한 고객층 확보가 가능합니다.

* 소형 점포: 작은 면적으로 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮아 소액 투자자에게도 매력적일 수 있습니다.

* 가격 경쟁력: 현재 감정가 대비 향후 시세 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 55,000,000원입니다.

* 입찰가 산정 시, 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 약 9,693,110원에 이르는 미납 관리비입니다. 이 금액은 낙찰자가 부담할 가능성이 매우 높으므로, 총 투자 비용에 포함하여 계산해야 합니다.

* 따라서, 감정가 5,500만원을 기준으로 하되, 미납 관리비 약 970만원, 향후 발생할 수 있는 명도 비용, 내부 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 본인의 투자 목표 수익률에 부합하는 최적의 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 정확한 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 실제 거래 사례, 현재 공실률, 예상 임대료 수준 등을 면밀히 분석한 후 최종적으로 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.