나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9431 [1] 광주광역시 북구 운암동 940 운암프라자 1동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "광주운암초등학교" 동측 인근에 위치하는 운암프라자 제1동 제7층 제703호로서, 주위는 공동주택지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조벽식구조 및 철골철근콘크리트조 슬라브지붕 지하3층/지상18층 건 중, 제7층 제703호(남서향,복도식)로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅, 드라이비트, 인조석 등 마감.
내벽 : 페인팅, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감.
창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 옥내 소화전 설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 4차선, 남서측 및 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

운암동 940 :도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역(2014-11-01), 시가지경관지구, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경9431 (1)

소재지: 광주광역시 북구 운암동 940 운암프라자 1동 7층 703호

건물 구조: 철근콘크리트조 벽식구조 및 철골철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 3층/지상 18층 건물 중 제7층 제703호 (남서향, 복도식)

사용승인일: 2006년 12월 29일

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

매각 대상: 아파트 (호실)

1.2. 면적 및 가치

감정가: 125,000,000원

토지 면적: 18.42㎡ (약 5.57평)

토지 지분: 18.4181㎡ (약 5.57평)

건물 면적: 59.67㎡ (약 18.05평)

건물 지분: 59.67㎡ (약 18.05평)

아파트 전용 면적: 59.67㎡ (약 18.05평)

아파트 총 면적: (제공 정보 없음, 전용 면적 기준)

1.3. 특이사항

형식적 경매, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재

2. 입지조건

2.

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2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "광주운암초등학교" 동측 인근에 위치한 운암프라자 1동 7층 703호입니다.

주위는 공동주택 지대로서 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측으로 왕복 4차선, 남서측 및 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 법규

사다리형 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구이며, 소로1류, 소로2류, 중로1류에 저촉됩니다. 또한 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.

3.

3.1. 등기부 요약

소유권 이전 (갑3): 2008-02-22 (나순남)

주택 임차권 (을12): 2024-03-04 접수, 임차인 노덕업, 보증금 110,000,000원, 말소: 인수

가압류 (갑4-7): 아주캐피탈, KB국민카드, 롯데캐피탈, 하나캐피탈 (모두 말소)

소유권 이전 (갑9): 2024-12-24 (박현준, 상속)

임의 경매 개시 (갑10): 2025-01-03 (채권자: 망, 청산을 위한 형식적 경매)

등기부 채권 총액: 165,283,184원

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 노덕업

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-08-12

확정일자: 2019-07-18

배당 신고일자: 2024-03-04

대항력: 있음

비고:

* 을구 12번 임차권 등기 확인됨.

* 보증금 110,000,000원은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 아주캐피탈 가압류 (2020-07-09 접수, 갑4)

인수되는 권리: 을구 12번 주택 임차권 (노덕업, 보증금 110,000,000원)

말소되는 권리: 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 (각종 가압류)

4. 상권분석

4.

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4.1. 지역 상권 특성

대상 물건이 위치한 운암동은 주거 지역이 발달해 있으며, 주변에 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

대단지 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 편의 및 혐오 시설

* 주변에 광주운암초등학교 등 교육 시설이 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

* 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 다수 존재합니다.

* (주변 검색 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주상복합 단지 및 주거 지역 특성을 보입니다.)

5. 생활정보

5.

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5.1. 단지 및 건물 정보

아파트명: 운암프라자

동수: 1동

총 세대수: 240세대

최고층: 18층, 최저층: 3층

주차 대수: 총 25대 (지상 2대, 지하 4대 - 해당 수치는 단지 전체 기준이며, 세대당 주차 공간은 별도 확인 필요)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기(지하 3대)

5.2. 건물 내부 구조 및 설비

건물은 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트조 슬라브 지붕 구조입니다.

내부에는 일반적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

물건 703호는 남서향 복도식 구조입니다.

5.3. 주거 편의 시설

* 광주운암초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 접근성이 양호하여 시내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차권 관련

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 노덕업 씨의 보증금 110,000,000원 인수 문제입니다.

을구 12번 임차권 등기 말소 내용에 '인수'로 명시되어 있어, 경매 절차상 해당 보증금을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실질적인 취득 비용 증가 요인이 됩니다.

6.2. 경매 종류 (형식적 경매)

본 건은 '청산을 위한 형식적 경매'로, 일반적인 매각 절차와 달리 채무 변제가 아닌 재산 분배 목적이 강할 수 있습니다. 다만, 실질적인 매각 대상이 되는 점은 일반 경매와 유사합니다.

6.3. 기타

건물 노후도 (2006년 준공, 약 18년 경과) 및 관리 상태에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

(주차 대수 정보가 세대수에 비해 적어 주차 공간이 부족할 수 있습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

7. 투자 포인트

7.

3.

* 광주광역시 북구의 준주거지역 내에 위치하여 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 인근 학교 및 편의 시설 접근성이 뛰어나 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

* 형식적 경매로 진행되지만, 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능하다면 투자 기회를 찾을 수 있습니다.

* 건물 면적 59.67㎡ (약 18평)은 선호도가 높은 소형 평형에 해당합니다.

8. 종합 의견

8.

3.

본 물건은 광주 북구 운암동의 주거 중심지에 위치한 아파트 경매 건입니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 큰 부담으로 작용합니다. 이는 물건의 실질적인 취득 가치에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 인수되는 보증금 액수를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 임대 사례 분석 결과, 해당 면적의 시장 가치는 감정가 또는 인수 보증금 액수와 유사하거나 낮을 가능성이 있어, 높은 수익률을 기대하기보다는 시세 차익을 노린다면 보수적인 접근이 요구됩니다.

실수요자 관점에서는 우수한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있어 매력적일 수 있으나, 임차 보증금 인수 금액을 고려하여 총 매입 비용을 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.

3.

본 건의 예상 입찰가는 다음과 같은 점을 고려하여 산정되었습니다.

* 건물 면적 59.67㎡ (약 18평)의 최근 거래 사례 및 임대 사례 분석 결과, 현재 시세는 약 110,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 인수해야 할 임차 보증금은 110,000,000원입니다.

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다.

* 따라서, 시세 하한선 110,000,000원을 기준으로 계산 시:

예상 입찰가 = 추정 시세 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 110,000,000원 - 110,000,000원 = 0원

시세 상한선 120,000,000원을 기준으로 계산 시:

예상 입찰가 = 추정 시세 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 120,000,000원 - 110,000,000원 = 10,000,000원

위 산정 결과를 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 시장 가격에서 인수 보증금을 제외한 금액으로, 약 10,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다.

이는 단순히 '입찰 참여를 위한 최소 금액'을 의미하며, 최종 입찰가는 본인의 투자 목표, 자금 계획, 경매 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

실질적인 총 매입 비용은 입찰가 + 인수 보증금 (110,000,000원)이 됩니다.

따라서, 시세가 110,000,000원 ~ 120,000,000원 수준임을 감안할 때, 인수 보증금 110,000,000원을 고려하면 본 건은 시세 대비 메리트가 크지 않을 수 있습니다. 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.