나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88939 [1] 광주광역시 광산구 도산동 1138-2 제7층 제815호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1-(가)는 광주광역시 광산구 도산동 소재 "도산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 근린생활시설등이 혼재하는 주상혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호1-(가)까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1-(가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 - 10층 건물 중,
제7층 제815호로서,
-외 벽 : 몰탈 위 페인트마감 등
-창 호 : 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)는 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

상하수도시설에 의한 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비(소화전 등) 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남동측으로 왕복 4차로, 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(2021-01-11), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 갑구 5번 소유권이전청구권가등기(2020.09.18. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함, 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 되므로 주의를 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경88939 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 도산동 1138-2, 제7층 제815호 (대덕1차 아파트)

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 제7층 제815호

* 사용승인일: 1990년 7월 31일

1.2. 건물 및 토지 현황

* 토지면적: 21.18㎡ (약 6.41평)

* 건물면적: 39.15㎡ (약 11.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

* 감정가: 71,000,000원

1.4. 경매 정보

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

* 말소기준권리는 2024년 12월 24일 접수된 오케이에프앤아이대부(주)의 강제경매개시결정입니다.

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

* 광주광역시 광산구 도산동 소재 "도산초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근 및 주차가 가능합니다.

* 본건 토지는 남동측으로 왕복 4차로, 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 제반 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 등기부상 최선순위 권리는 2020년 9월 18일 접수된 소유권이전청구권가등기 (매매예약)로, 순위 번호는 갑구 5번입니다. [cite:4a]

* 이 가등기는 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. [cite:4a, 5]

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수할 보증금은 0원입니다. 명시된 임차인 중 대항력을 갖춘 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

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* 물건이 위치한 도산동은 주상복합 형태의 상권이 발달해 있으며, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

* 인근 도산초등학교를 중심으로 한 배후 수요가 존재합니다.

* 주변 지역에 대한 종합적인 검색 결과, 특별한 혐오시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 학군

* 도산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성이 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 대덕1차

* 총 세대수: 150세대

* 건축년도: 1990년

* 총 주차대수: 74대 (지상 2대, 지하 2대로 표기되어 있으나, 총 74대 표기를 더 신뢰합니다.)

6. 잠재적 리스크

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* 최대 리스크: 본 건의 가장 큰 위험 요소는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 선순위 소유권이전청구권 가등기(매매예약)입니다. 만약 가등기권자가 매매예약 완결권을 행사할 경우, 매수인은 소유권을 상실하게 될 위험이 있습니다. 이 점을 반드시 인지하고 입찰에 참여해야 합니다. [cite:4a, 5]

* 건물 노후화: 1990년에 준공되어 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 광주광역시 광산구 도산동에 위치한 39.15㎡(약 11.84평) 규모의 아파트입니다. 도산초등학교 인근에 위치하며 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다.

가장 중요한 고려 사항은 말소되지 않고 인수해야 하는 선순위 소유권이전청구권 가등기입니다. 이 권리 관계는 매수인의 소유권 취득에 심각한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다. [cite:4a, 5]

감정가는 71,000,000원이지만, 최근 유사 면적(39.15㎡)의 거래 사례는 2026년 4월 5,900,000원으로 확인되었습니다. [cite:1, 6a]

8. 투자 포인트

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* 가등기 문제 해결 시, 현재 감정가 대비 저평가 가능성: 만약 가등기 문제가 명확하게 해결되거나 권리가 행사되지 않는다면, 현재의 감정가와 실거래가 수준에서 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 도산초등학교 인근의 입지: 초등학교를 중심으로 한 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 작은 면적: 1인 가구나 소형 가구의 수요를 겨냥할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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감정가는 71,000,000원이나, 최근 39.15㎡ 면적의 실거래가는 5,900,000원(2026년 4월)입니다. [cite:1, 6a]

본건은 말소되지 않는 선순위 가등기가 존재하여 소유권 상실의 위험이 매우 높으므로, 입찰가는 매우 신중하게 결정해야 합니다. [cite:4a, 5]

가등기 인수 비용, 잠재적 법적 분쟁 비용, 그리고 소유권 상실 가능성을 고려할 때, 실거래가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

인수 보증금은 0원이지만, 가등기 인수 위험을 감안하여 45,000,000원 ~ 55,000,000원 범위 내에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

(본 입찰가 제안은 현재 제공된 정보에 기반한 것이며, 현장 조사 및 법률 전문가의 심층 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.