나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30722 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제6층 제비756호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30722 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제6층 제비756호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경30722
• 주소: 전라남도 나주시 상야2길 7, 제6층 제비756호 (빛가람동,중흥에스-클래스메가티움1차)
• 용도: 오피스텔

광주지방법원 경매13계 2025타경30722 | 소재지: 전라남도 나주시 상야2길 7, 제6층 제비756호 (빛가람동,중흥에스-클래스메가티움1차) | 감정가: 77,400,000원 | 최저가: 54,180,000원 | 용도: 오피스텔

1. 광주지방법원 2025타경30722 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경30722 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제6층 제비756호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 77,400,000 원

* 토지면적: 5.88㎡ (약 1.78평)

* 토지 지분: 5.8759㎡ (약 1.78평)

* 건물면적 (전용면적): 28.42㎡ (약 8.60평)

* 건물 지분: 28.4189㎡ (약 8.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 성OO

1.1. 1.물건 상세 내역

* 건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 12층 건물 중 제6층 제비756호

* 사용승인일: 2014년 10월 30일

* 구조 및 마감: 철근콘크리트구조. 외벽: 몰탈위 페인팅 등. 내벽: 벽지, 타일 등 마감. 창호: 새시 이중창 등.

* 이용상태: 오피스텔

* 설비내역: 위생설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비

* 토지형상 및 이용상태: 장방형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 등의 부지

* 인접 도로상태: 북측 및 서측으로 노폭 약 15-20미터 포장도로 접함

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, "빛가람중흥S클래스센트럴1차아파트" 남측 인근입니다. 주변 지역은 대규모 아파트 단지, 공공기관 등을 배후지로 삼는 각종 판매시설, 일반음식점, 오피스텔, 업무용 건물 등이 혼재된 상업지대입니다. 차량 출입이 용이한 간선도로변에 위치하고 있어 제반 교통 상황은 양호한 편입니다. 혁신도시의 중심 상업 지구에 속해 있어 생활 편의시설 접근성이 우수할 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 성OO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

가장 중요한 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 임차인이 낙찰 후에도 일정 기간 거주하거나 보증금을 보호받을 수 있는 권리가 있음을 의미합니다.

* 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세사기 피해자의 우선매수권이 있습니다.

* 주의할 점: 대항력 있는 임차인의 보증금보다 우선하여 변제받는 채권이 존재합니다.

* 조세: 2,096,800원 (파주시 1,583,680원, 파주세무서 513,120원)

* 공과금: 4,797,170원 (국민건강보험공단 파주지사)

* 이 총액(6,893,970원)과 향후 발생하는 가산금 등은 임차보증금보다 우선적으로 배당됩니다. 따라서 임차인이 받지 못하는 보증금 잔액이 있다면, 그 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 낙찰 시 임차인의 보증금 및 배당 순위를 면밀히 파악해야 합니다.

* 공유자우선매수신고가 있으므로, 다른 공유자가 최고가 매수 신고 가격과 동일한 가격으로 우선 매수권을 행사할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 나주시 빛가람동은 혁신도시 개발 계획에 따라 조성된 지역으로, 상업 및 업무 기능이 집약되어 있습니다. 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 공공기관이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 판매시설, 음식점, 오피스텔, 업무용 건물 등이 함께 입지하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 교통 접근성이 양호하여 외부에서의 접근도 용이한 편입니다.

1.5. 생활정보

혁신도시 내 핵심 상업지구에 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 단지 인근에는 각종 상업시설, 편의점, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 공공기관 이전과 함께 도시 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무 환경이 쾌적합니다. 대중교통 이용도 편리하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 이동도 수월합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수 위험: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 앞서 분석한 우선변제권 있는 조세 및 공과금 합계액 6,893,970원보다 임차보증금이 적을 경우, 그 차액만큼 매수인이 부담해야 합니다. 정확한 임차보증금 규모와 배당 내역 확인이 필수적입니다.

* 공유자 우선 매수: 공유자의 우선 매수권 행사로 인해 예상치 못한 결과가 발생할 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 해당 임차인이 전세사기 피해자에 해당할 경우, 우선매수권을 행사하여 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 현황 미확인: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부를 정확히 파악하지 못했습니다. 실제 공실 위험 또는 임대차 계약 조건 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 계획적으로 개발된 혁신도시의 상업 및 주거 지역으로, 현재까지 확인된 바로는 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시의 중심 상업 지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 상업시설 및 공공기관과의 접근성이 뛰어납니다. 그러나 권리 분석상 대항력 있는 임차인의 존재와 그보다 우선하는 조세 및 공과금으로 인한 임차보증금 인수 위험이 매우 큰 물건입니다. 공유자 우선매수권 또한 낙찰의 불확실성을 높이는 요인입니다. 철저한 권리 분석과 임차인과의 협의, 예상 인수금액 산정이 선행되지 않으면 높은 위험을 감수해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시의 성장 잠재력: 혁신도시는 계획적인 도시 개발로 미래 가치가 기대되는 지역입니다.

* 상업 지구의 입지적 장점: 풍부한 배후 수요와 뛰어난 접근성을 바탕으로 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 경매 특성 활용: 권리 분석의 어려움으로 인해, 위험을 감수하고 철저한 준비를 한 투자자에게는 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 주의: 투자 결정 전, 반드시 해당 물건의 임차인 계약 내용, 정확한 보증금 규모, 모든 세금 및 공과금 명세, 그리고 매수인이 인수해야 할 총 금액을 면밀히 산출하고, 이를 통해 예상되는 수익률과 위험도를 신중하게 검토해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매13계