나이스옥션 법원경매 울산 2025타경908 [2] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 558 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경908 [2] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 558 답 경매

• 사건번호: 2025타경908
• 주소: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 558
• 용도: 답

울산지방법원 경매4계 2025타경908 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 558 | 감정가: 61,770,000원 | 최저가: 61,770,000원 | 용도: 답

1. 사건번호: 울산지방법원 2025타경908 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경908 (2)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 558

용도: 답 (전, 묘지, 잡종지 상태 포함)

감정가: 61,770,000원

토지면적: 426.00㎡ (약 129평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권

주의사항:

1. 묘지 소재 (분묘기지권 여부 불분명)

2. 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환)

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재로, 인근에 천상고등학교가 위치해 있습니다. 주위 환경은 농경지 및 임야로 형성되어 있으나, 남측으로는 근거리에 아파트, 근린생활시설, 일반주택지대가 있어 주거 환경과도 인접해 있습니다. 차량 출입은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 지적도상 도로와 접하고 있으나, 실제 일부 토지(기호 4)는 저지대로 통행이 자유롭지 않을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다. 매각 대상은 토지이며 건물은 포함되지 않습니다.

토지 상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하므로 이에 대한 법적 검토가 필요합니다.

매각 물건이 농지이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시에는 매수 보증금이 반환되지 않으니 주의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하고 있습니다. 북측 인근에 천상고등학교가 위치하여 교육 시설의 영향권에 있습니다. 남측으로는 아파트 단지 및 근린생활시설, 일반주택지대가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 다만, 물건 자체는 농업용 토지이므로 직접적인 상업 활동을 위한 입지로는 한계가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

소재지는 울산광역시 울주군 범서읍 천상리로, 천상고등학교가 인근에 있습니다. 차량을 통한 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있으나 대중교통 접근성은 다소 불편할 수 있습니다. 주변에 농경지와 임야가 많아 자연 친화적인 환경을 가지고 있으나, 도시지역에 속해 있어 기반 시설 접근은 비교적 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권: 토지 상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권의 존재 및 범위가 불분명하여 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

2. 농지취득자격증명: 농지로서 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 반환이 불가합니다. 취득 요건을 충족하는지 사전 확인이 필요합니다.

3. 토지 이용 제한: 본 토지는 도시지역, 보전녹지지역 또는 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 개발제한구역(일부 필지), 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 이용에 있어 각종 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

4. 도로 접근성: 일부 토지(기호 4)는 지적도상 도로와 접하나 실제로는 저지대로 통행이 자유롭지 못할 수 있으며, 비포장도로(기호 3) 접근성도 낮습니다.

5. 침수 가능성: 일부 토지(기호 4)는 부정형의 볍면 및 저지대로 우수기(장마철)에 침수될 가능성이 있습니다.

6. 혐오시설: 외부 지도 및 검색 사이트 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없으나, 개발제한구역이나 녹지지역의 특성상 향후 주변 개발 계획에 따라 환경 변화 가능성은 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍에 위치한 토지로, 농경지, 묘지, 잡종지 상태의 토지를 포함하고 있습니다. 감정가는 61,770,000원이며, 토지면적은 426.00㎡입니다. 인근에 학교와 주택지가 있어 생활 환경과 인접해 있으나, 대중교통은 다소 불편할 수 있습니다. 분묘기지권 및 농지취득자격증명 제출이라는 명확한 권리적, 절차적 이슈가 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 녹지지역, 개발제한구역 등의 토지이용계획으로 인한 개발 제한도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 농지 활용 가능성: 농지취득자격증명 취득이 가능하다면, 농작물 재배 또는 주말농장 용도로 활용할 수 있습니다.

2. 개발 가능성 검토: 개발제한구역 및 녹지지역 규제 완화 또는 해제 시, 토지 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 다만, 이는 장기적인 관점에서의 예측이며 불확실성이 높습니다.

3. 분묘 이전 가능성: 분묘기지권 문제가 해결될 경우, 토지 활용도를 높일 수 있습니다. 전문가와 상담하여 분묘 이장 절차 및 비용을 사전에 검토하는 것이 좋습니다.

4. 낮은 감정가: 토지 면적 및 주변 시세 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 경매 특유의 시세 차익을 노리는 투자가치가 있을 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계