나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11321 [3] 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 9층903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 대석리 소재""양산대석휴먼시아아파트"" 동측 인근에 위치하는 가칭'J아트하우스빌""9층 901호 외 3개호로,부근일대는 아파트,주택, 공장,근린생활시설,나지등이 혼재해 있으며,주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 9층 901호외 3개호로서,
외벽 : 일부 치장석 마감 및 스톤코트 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일마감임.
창호 ; 샷시창임.

이용상태

공히 도시형생활주택임.

설비내역

위생설비, 난방설비,소화전설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로가 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11321 (3)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 울OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 소재지 및 용도

* 소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 9층903호 (도로명주소: 경상남도 양산시 민등대길 32, 9층 903호)

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔)로 등재)

1.3. 면적 및 규모

* 토지면적: 14.61㎡ (약 4.42평)

* 건물면적: 36.85㎡ (약 11.15평)

* 건물 구성: 지하 1층, 지상 9층 건물 중 9층 903호

* 총 건축물 개요: 총 9층, 10개 호실

1.4. 평가액

* 감정가: 116,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 대석리에 위치하며, 인근에 "양산대석휴먼시아아파트"가 소재합니다. 주변 지역은 아파트, 주택, 공장, 근린생활시설, 나지 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 가능하며, 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북측으로 세로가 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역 (모든 축종 제한구역), 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 서기자 (2016-11-09), 주식회사월성씨앤씨 (2019-12-31)

* 근저당: 울산중앙신용협동조합 (2019-12-31, 537,600,000원), 김덕수 (2020-04-02, 30,000,000원)

* 압류: 울산세무서장 (2022-02-07), 국민건강보험공단 (2025-04-10)

* 임의경매: 울산중앙신용협동조합 (2025-02-12, 566,474,519원)

* 말소기준권리: 울산중앙신용협동조합 근저당 (2019-12-31)

* 등기부채권 총액: 567,600,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤시우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 울산중앙신용협동조합의 근저당보다 후순위의 권리들은 본 매각으로 모두 소멸됩니다. 임차인 윤시우는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 양산시 상북면 대석리 일대는 아파트 단지, 주택, 일부 공장 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 인근에는 "양산대석휴먼시아아파트"와 같은 주거 단지가 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 복합적인 용도 지역 특성상, 지역 주민을 위한 상업 시설 및 편의 시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 정보는 인근 지역 탐문 및 지도 검색을 통해 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 교육 시설과의 연관성을 파악할 수 있습니다. 구체적인 교육 시설의 위치 및 학군 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 임대차 관계

임차인 윤시우는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상임을 감안하여 현장 조사를 통해 실제 거주 또는 점유 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 주변 환경

양산시 지역에는 폐기물 처리 시설(자원회수시설, 소각장 등)이 있으나, 현재 물건지(상북면 대석리)와 직접적으로 인접한 혐오 시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 상북면 신전리 일대에서는 무허가 건축물 및 불법 용도 변경 사례가 확인된 바 있어, 주변 지역의 개발 및 이용 현황에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 소형 주거 및 업무 공간

본건은 전용면적 약 11.15평의 도시형생활주택 및 오피스텔로, 1인 가구 또는 소규모 사업체를 위한 주거 및 업무 공간으로 활용 가능합니다.

7.2. 지역 내 잠재적 가치

양산시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 본 건이 속한 상북면 일대의 향후 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 상북면에 위치한 도시형생활주택/오피스텔로, 소형 면적에 감정가 1억 1,600만원으로 평가되었습니다. 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 주변 지역은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재되어 있으며, 교통 상황은 보통 수준입니다. 양산시에 폐기물 처리 시설이 있으나, 본 건지와 직접적인 인접성은 낮은 것으로 파악됩니다. 유사 물건의 경매 사례를 볼 때, 감정가 대비 낮은 시작가로 진행될 가능성도 있어, 적극적인 시세 조사와 현장 방문을 통해 투자 가치를 판단할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 116,000,000원입니다. 인근 유사 물건의 상세한 실거래가 자료가 부족하나, 같은 건물 내 유사 호실(9층 904호)이 감정가 264,000,000원에서 시작가 66,000,000원으로 공매에 나온 사례가 있습니다. 이는 시세 및 경매 진행 상황에 따라 감정가보다 현저히 낮은 가격에 낙찰될 가능성을 시사합니다.

본건의 전용면적(약 11.15평)과 감정가(1억 1,600만원)를 고려할 때, 평당 약 1,040만원 수준입니다. 주변 시세 및 유사 물건의 거래 동향을 추가적으로 파악해야 정확한 입찰가 산정이 가능합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 92,800,000원 ~ 104,400,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 상기 공매 사례를 참고하여 보다 적극적인 입찰 전략을 구사할 경우, 80,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서도 충분히 낙찰 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. 최적의 입찰가는 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.