나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11321 [4] 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 9층904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 대석리 소재""양산대석휴먼시아아파트"" 동측 인근에 위치하는 가칭'J아트하우스빌""9층 901호 외 3개호로,부근일대는 아파트,주택, 공장,근린생활시설,나지등이 혼재해 있으며,주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 9층 901호외 3개호로서,
외벽 : 일부 치장석 마감 및 스톤코트 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일마감임.
창호 ; 샷시창임.

이용상태

공히 도시형생활주택임.

설비내역

위생설비, 난방설비,소화전설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로가 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경11321 (4)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 울OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14, 9층 904호 (신주소: 경상남도 양산시 민등대길 32, 9층 904호)

용도: 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔)

감정가: 259,000,000원

토지면적: 32.47㎡ (약 9.82평)

건물면적: 81.88㎡ (약 24.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 32.46953196310061㎡

건물 지분: 81.8762㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 대석리 소재 "양산대석휴먼시아아파트" 동측 인근에 위치하며, 가칭 'J아트하우스빌' 9층 904호입니다. 주변 일대는 아파트, 주택, 공장, 근린생활시설, 나지 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다. 본건 북측으로 폭 12m 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 12월 31일 접수된 울산중앙신용협동조합의 근저당권(을13, 채권최고액 537,600,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정입니다. (단, 토지이용계획에 따른 공법상의 제한 사항은 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-05

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계는 별도 확인이 필요하며, 금액 미상이라도 주의가 요구됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 서기자 (2016-11-09), 주식회사월성씨앤씨 (2019-12-31, 매매)

* 근저당권: 울산중앙신용협동조합 (2019-12-31, 537,600,000원), 김덕수 (2020-04-02, 30,000,000원)

* 압류: 울산세무서장 (2022-02-07)

* 임의경매: 울산중앙신용협동조합 (2025-02-12, 566,474,519원)

등기부채권 총액: 567,600,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

본 건물은 철근콘크리트구조로, 총 9층 건물 중 9층에 위치한 도시형생활주택 및 업무시설(오피스텔)입니다. 건물 내부에는 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

본건 주변 지역은 주거 시설(아파트, 주택)과 공장, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 중소형 마트, 편의점, 병원, 학원 등이 도보 10~15분 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 양산IC, 통도사 IC 등 주요 도로 접근성이 양호하며, 시외버스 터미널까지 자가용으로 약 10분 소요됩니다.

* 생활 편의: 도보 이동 가능한 거리에 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점 등)이 위치합니다.

5.2. 건물 상태

건물 외벽은 일부 치장석 및 스톤코트 마감이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하므로, 향후 건축 또는 운영 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임차인의 전입일자가 있으나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있습니다. 실제 임대차 관계가 미확인될 경우, 명도 관련 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 상북면 대석리에 위치한 도시형생활주택 및 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건물 상태 역시 일반적으로 관리되어 온 것으로 보이며, 등기부상 권리 관계도 명확하여 경매 낙찰 후 소유권 이전에는 큰 무리가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 이용 제한 사항과 임차인과의 관계는 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양산시 택지 개발 및 산업단지 접근성이 양호한 지역에 위치.

* 도시형생활주택 및 오피스텔 복합 용도로 투자 가치 상승 기대.

* 비교적 명확한 권리 관계로 낙찰 후 명도 진행 용이.

* 감정가 대비 합리적인 수준의 시세 형성 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 주변 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 259,000,000원 내외에서 결정될 것으로 보입니다. 유사 물건의 최근 거래가(8층 802호 2억 4,500만원) 및 주변 시세(평당 1,100만원)를 감안하여, 최소 250,000,000원 이상의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 경매 경쟁 상황에 따라 변동 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.