나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11321 [2] 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 9층902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 대석리 소재""양산대석휴먼시아아파트"" 동측 인근에 위치하는 가칭'J아트하우스빌""9층 901호 외 3개호로,부근일대는 아파트,주택, 공장,근린생활시설,나지등이 혼재해 있으며,주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 9층 901호외 3개호로서,
외벽 : 일부 치장석 마감 및 스톤코트 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일마감임.
창호 ; 샷시창임.

이용상태

공히 도시형생활주택임.

설비내역

위생설비, 난방설비,소화전설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로가 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11321 (2)

소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 9층 902호

용도: 도시형생활주택

감정가: 116,000,000원

토지면적: 14.61㎡ (약 4.42평)

건물면적: 36.85㎡ (약 11.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOOOOOO (울산중앙신용협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

1. 1.

입지조건

본건은 경상남도 양산시 상북면 대석리 소재 '양산대석휴먼시아아파트' 동측 인근에 위치하는 가칭 'J아트하우스빌' 9층 902호입니다.

주변에는 아파트, 주택, 공장, 근린생활시설, 나지 등이 혼재해 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 9층에 해당합니다.

외벽은 일부 치장석 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

용도는 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 자루형이며 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 부지로 이용되고 있습니다.

건물 북측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대 관계는 미상입니다.

1. 2.

권리분석

말소기준권리: 2019년 12월 31일 접수된 울산중앙신용협동조합의 근저당권 (을13) 입니다.

본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (근저당권, 매매목록, 압류, 임의경매 모두 말소 예정)

임차인 현황

* 임차인: 박승현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-10-08

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 유한회사제이더블유무역(장재원)

보증금: 1,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2020-05-25

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

인수 가능한 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약

소유권 이전: 김영은(2016-11-09), 주식회사월성씨앤씨(2019-12-31)

근저당권: 울산중앙신용협동조합(2019-12-31, 537,600,000원), 김덕수(2020-04-02, 30,000,000원) - 모두 말소 예정

압류: 울산세무서장(2022-02-07) - 말소 예정

임의경매: 울산중앙신용협동조합(2025-02-12, 566,474,519원) - 본건 경매 사건

등기부채권 총액: 567,600,000원

1. 3.

상권분석

본 물건은 아파트 단지와 주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

도시형생활주택 및 오피스텔 용도로 활용되는 건물로, 주변에 주거 및 소규모 상업 활동이 가능한 환경입니다.

인근에 양산대석휴먼시아아파트가 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있습니다.

그러나 공장 등이 혼재되어 있어 정숙한 주거 환경을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 근거리에 위치한 정보는 확인되지 않았습니다.

1. 4.

생활정보

본건은 경상남도 양산시 상북면에 위치하며, 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

생활 편의시설로는 인근 아파트 단지 내 상가 또는 상북면 소재지의 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

교통은 차량을 이용한 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

9층에 위치하여 일조 및 조망은 양호할 것으로 예상됩니다.

1. 5.

잠재적 리스크

건물은 도시형생활주택과 업무시설(오피스텔)이 복합된 용도로 사용되고 있으나, 정확한 내부 구획 및 실제 이용 현황은 추가 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 거주자 또는 임차인이 있을 경우 명도 절차 진행 시 변수 발생 가능성이 있습니다. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됨)

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하여 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

채권 총액이 감정가 대비 높아, 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

1. 6.

종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 상북면의 도시형생활주택으로, 아파트 단지 인근에 위치하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

건물 구조 및 설비는 양호한 편이며, 소유권 관련하여 복잡한 권리관계는 정리된 상태입니다.

인근에 공장 등이 혼재하는 점은 주거 환경 측면에서 다소 아쉬울 수 있으나, 교통 접근성은 양호합니다.

임차인은 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1. 7.

투자 포인트

현재 시세 대비 저평가될 가능성이 있는 경매 물건입니다.

소액의 보증금으로 투자가 가능하며, 인수 부담 없는 권리 관계가 강점입니다.

도시형생활주택 및 오피스텔 복합 건물로, 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

양산시 상북면은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역 중 하나입니다.

1. 8.

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 116,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 주변 유사 물건의 시세, 최근 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준 (약 92,800,000원 ~ 104,400,000원) 에서 입찰 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

다만, 본 물건의 정확한 현 시세 파악을 위한 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.