나이스옥션 법원경매 영동 2024타경476 [1] 충청북도 옥천군 청성면 능월리 254 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영동 2024타경476 [1] 충청북도 옥천군 청성면 능월리 254 과수원 경매

• 사건번호: 2024타경476
• 주소: 충청북도 옥천군 청성면 능월리 254
• 용도: 과수원

영동지원 경매2계 2024타경476 | 소재지: 충청북도 옥천군 청성면 능월리 254 | 감정가: 215,600,700원 | 최저가: 172,481,000원 | 용도: 과수원

1. 영동지원 2024타경476 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 영동지원 2024타경476 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 청성면 능월리 254

용도: 과수원

감정가: 215,600,700원

토지면적: 14,601.00㎡ (약 4,416.8평)

매각대상 토지 지분: 9,278.7507㎡ (약 2,807.0평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

1.2. 입지 조건 및 주변 환경

본 건은 충청북도 옥천군 청성면 능월리에 위치하며, 주변은 주로 전답지와 과수원으로 이루어져 있습니다. 간헐적으로 자연림과 농가 주택이 산재해 있는 한적한 농촌 지역입니다. 인근에 "두릉마을회관"이 있으며, 이는 소규모 마을 공동체의 중심지 역할을 할 것으로 보입니다. 본 건은 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축 사육 제한 구역, 배출 시설 설치 제한 지역, 공장 설립 제한 지역 등에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 농촌 지역의 특성상 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 수 있으나, 자연 경관이 좋고 조용한 생활 환경을 제공합니다. 주변 지역에 대한 추가적인 혐오 시설 검색 결과는 없었으며, 제공된 정보에 따르면 농업 및 주거 외의 활동에 대한 제한 구역은 명시되어 있습니다.

1.3. 교통 상황

본 건까지 일반 차량으로 접근이 가능합니다. 북서측 방향으로 도보 약 10분 거리에 노선 버스 정류장(마장리역)이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 이는 농촌 지역임을 감안할 때 보통 수준의 교통 편의성으로 평가될 수 있습니다.

1.4. 토지 현황 및 이용 상태

본 건은 총 4개의 필지로 구성되어 있으며, 그중 일부 지분이 매각 대상입니다.

기호 1, 4번 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황은 "과수원"으로 이용 중입니다.

기호 2번 토지는 공부상 지목이 "임야"이나 현황은 "전"으로 이용 중이며, 산지전용허가를 득하지 않은 상태입니다. 또한, 지적도상 맹지입니다.

기호 3번 토지는 공부상 지목과 현황이 "전"으로 이용 중입니다.

모든 토지는 부정형의 형태를 띠고 있습니다.

1.5. 도로 및 토지 이용 계획

기호 1, 3, 4번 토지는 노폭 2.5~3.5m 정도의 포장된 도로에 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

그러나 기호 2번 토지는 직접 접하는 도로가 없어 맹지 상태입니다.

토지 이용 계획상으로는 생산관리지역으로, 가축 사육, 배출 시설 설치, 공장 설립 등에 대한 제한이 있습니다.

1.6. 권리 분석

본 경매는 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 박OO입니다.

매각 대상은 토지의 일부 지분입니다. 이는 전체 토지가 아닌 소유권의 일부만을 취득하게 됨을 의미합니다.

본 건에는 농지취득자격증명 제출이 필수적인 사항이며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

토지 지상에는 4기의 분묘가 소재하고 있으나, 분묘기지권의 성립 여부는 불분명합니다. 이는 향후 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 소지가 있습니다. 분묘 소재로 인해 최저 매각 가격이 제한받고 있습니다.

또한, 선순위 지상권이 존재하며, 그 효력 및 본 경매 절차에서의 처리 여부에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

1.7. 특이사항 및 주의사항

매각 대상은 목록 1 토지의 일부 지분입니다.

목록 1, 3, 4번 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

목록 1번 토지 지상에는 4기의 분묘가 있으나, 분묘기지권 성립 여부는 불분명하며, 분묘 소재로 인해 최저 매각 가격이 제한받고 있습니다.

목록 3번 토지 지상의 제시 외 물건(도로 콘크리트 공사 1식)은 매각에 포함됩니다.

목록 1, 4번 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황은 "과수원"입니다.

목록 2번 토지는 공부상 지목이 "임야"이나 현황은 "전"이며, 산지전용허가를 득하지 않은 상태입니다. 또한, 지적도상 맹지입니다.

목록 1, 4번 토지 지상의 복숭아 나무는 매각에서 제외됩니다.

1.8. 상권 분석

본 물건은 농촌 지역의 과수원 및 전으로 이용되는 토지이므로, 일반적인 상업 지역으로서의 상권 분석은 적합하지 않습니다. 주변은 농업 활동과 농가 주택이 주를 이루는 지역으로, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설은 존재할 수 있으나, 상업적 가치가 높은 상권으로 보기는 어렵습니다.

1.9. 생활 정보

본 건은 옥천군 청성면의 농촌 지역에 위치하여, 조용하고 자연 친화적인 생활 환경을 제공합니다. 가까운 마을회관이 있으며, 마장리역이 도보 10분 거리에 있어 기본적인 교통 접근성은 갖추고 있습니다. 다만, 도심 지역과 같은 다양한 편의 시설이나 문화 시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

1.10. 잠재적 리스크

1. 맹지 : 기호 2번 토지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 토지 이용 및 개발에 심각한 제약이 따릅니다.

2. 분묘기지권 : 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여, 향후 토지 이용 시 분묘 이장 등 예상치 못한 법적 문제 및 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 농지취득자격증명 : 농지 취득이 제한적인 만큼, 관련 자격증명 취득이 어렵거나 불가능할 경우 입찰 보증금을 잃을 수 있습니다.

4. 지분 매각 : 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 재산권 행사 및 관리에 있어 협의 및 분쟁의 소지가 있습니다.

5. 선순위 지상권 : 선순위 지상권의 존재는 해당 토지의 소유권 행사 및 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6. 토지 이용 제한 : 생산관리지역, 가축 사육 제한 등 토지 이용에 대한 각종 법규적 제한이 존재합니다.

1.11. 투자 포인트

1. 낮은 취득 비용 : 분묘기지권의 불확실성, 맹지, 지분 매각 등의 요인으로 인해 상대적으로 낮은 가격에 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

2. 농업 활용 가능성 : 농지로서의 가치가 있으며, 적격자에게는 농사 활동을 위한 토지 확보의 기회가 될 수 있습니다.

3. 자연 환경 : 청정 자연 환경 속에서의 전원생활 또는 귀농·귀촌을 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

1.12. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군의 농촌 지역에 위치한 과수원 및 전으로, 일부 지분 매각으로 진행되는 경매 물건입니다. 토지 일부가 맹지이며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하고, 선순위 지상권 등 복잡한 권리 관계와 농지취득자격증명 제출 의무 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서 본 물건에 대한 투자는 매우 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 농지취득자격증명 취득 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 하며, 분묘 및 지상권 등 권리 관계에 대한 법률 전문가의 면밀한 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 파악하고, 이를 감수할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 단순 시세 차익을 노리는 투자보다는, 해당 지역에서의 농업 활동이나 장기적인 관점에서의 농촌 토지 확보를 목표로 하는 투자자에게 고려해볼 만한 물건이라 판단됩니다.

법원 정보

영동지원 경매2계