나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10068 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 1층73호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더오름 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 "성산일출봉" 서측 근거리에 위치하는 '제주 성산 리치유 클래시아' 내 구분건물[제2종근린생활시설(휴게음식점)]로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설, 전 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철큰콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물중 제1층 제73호 구분건물로서, <집합건축물대장상 사용승인일자 : 2018.11.30> 외벽 : 치장벽돌, 제주석 마감 등, 내벽 : 샷시 및 페인팅 마감 등, 바닥 : 아스타일 마감 등, 창호 : 페어글라스 마감 등임.

이용상태

집합건출물대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이나, 현장조사일 현재 배달대행업체 사무실(상호:Run 서귀포 성산점)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 천장형 냉난방설비, 스프링쿨러설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있으며, 공동으로 이용가능한 기본위생설비, 소화전설비, 승강기설비 및 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

토지 일련번호(1)~(4)는 4필지 일단의 부정형의 토지로 인접도로 대비 대체로 등고평탄하고, 근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지 일련번호(1)~(4)는 일단의 토지로서 북서측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)(성산리 392) : 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)) 일련번호(2)(성산리 391-2), 일련번호(3)(성산리 395), 일련번호(4)(성산리 395-4) : 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)), <추가기재>역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률&gt

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10068 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392, 제주 성산 리치유 클래시아 1층 73호

건물 명칭: 제주 성산 리치유 클래시아

동/호수: 1층 73호

용도: 근린상가 (공부상: 제2종근린생활시설(휴게음식점), 현황: 배달대행업체 사무실)

감정가: 164,000,000원

토지면적: 14.03㎡ (약 4.24평)

건물면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (신한은행으로 추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물 중 1층

사용승인일자: 2018년 11월 30일

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 "성산일출봉" 서측 인근에 위치한 '제주 성산 리치유 클래시아' 내 구분건물입니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설, 전 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3. 인접 도로상태

본건이 속한 토지는 북서측으로 폭 약 25m, 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

을1 근저당권 (신한은행, 2019년 6월 19일 접수, 채권금액 144,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

1.3. 2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

* 을1 근저당권 (신한은행)

* 갑4 임의경매 (주식회사신한은행)

* 갑5 가압류 (신용보증기금)

* 갑6 가압류 (동양생명보험주식회사)

(갑2 신탁말소, 갑3 소유권이전은 소멸 대상이 아니지만, 매각으로 인하여 정리되는 권리입니다.)

1.3. 3. 등기부채권 총액

등기부 상 채권 총액은 187,770,224원입니다.

1.3. 4. 인수되는 보증금

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (합계 0원)

1.3. 5. 임차인 현황

* 임차인: 권

보증금: 1,500,000원

차임: 181,818원

전입/사업 개시일: 2024년 10월 29일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 홍

보증금: 1,500,000원

차임: 200,000원

전입/사업 개시일: 2022년 3월 4일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

총 임차인 보증금 합계는 3,000,000원이지만, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 시 해당 보증금 처리에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 6. 특이사항

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 물건보다 권리 분석 및 매각 절차가 간결하게 진행될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 건물 업종 현황

본 건물은 집합건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(휴게음식점)'으로 등재되어 있으나, 현재 현장에서의 이용 상태는 '배달대행업체 사무실(상호:Run 서귀포 성산점)'로 사용 중입니다. 이는 소형 상가로서 배달 관련 업종이 입점하여 영업 중임을 시사합니다.

1.4. 2. 주변 상권 특성

성산일출봉 인근 관광지로서 숙박시설, 근린생활시설, 상가 등이 혼재된 상권입니다. 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 업종이 분포하고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

건물 내에는 급배수설비, 천장형 냉난방설비, 스프링쿨러설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있으며, 공동으로 이용 가능한 기본 위생설비, 소화전설비, 승강기 및 지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.

1.5. 2. 주변 시설

성산일출봉이 인접해 있어 관광 관련 시설 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재하고 있습니다.

1.5. 3. 교통 접근성

인근 간선도로 및 버스정류장 이용이 용이하여 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(휴게음식점)'이나, 실제로는 '배달대행업체 사무실'로 사용 중입니다. 이는 향후 건물 용도 변경이나 재건축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.6. 2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준주거지역, 고도지구(20M 이하), 역사문화환경보존지역(일출봉) 등에 속해 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규의 적용을 받습니다. 특히 고도지구 및 역사문화환경보존지역은 건축물의 높이 및 신축 등에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 지역이 포함되어 있어, 잔금 납부 시점에 관련 허가 여부를 추가 확인해야 할 수 있습니다.

1.6. 3. 유동화 물건

유동화 물건 특성상 일반 물건과 다른 절차나 특별한 고려 사항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 4. 임차인 보증금

대항력 없는 임차인이나, 총 300만원의 보증금이 지급되어 있으므로 명도 시 해당 금액에 대한 처리가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주 성산일출봉 인근에 위치한 소형 상가 물건으로, 관광지라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 비록 공부상 용도와 현황 용도가 다르지만, 배달대행업체 사무실로 운영 중인 점을 감안할 때 지역 내에서의 임대 수요가 존재한다고 볼 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 지역 내 건축 규제 사항은 투자 결정 전 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 성산일출봉 인근이라는 관광지 프리미엄을 활용한 임대 수익 기대.

* 소형 면적으로 비교적 낮은 투자 금액으로 접근 가능.

* 현재 운영 중인 업종(배달대행)의 안정성 고려.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 부담이 적음.

1.9. 예상 입찰가

본건은 인수할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가 164,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 물건의 시장 가치, 경쟁 물건과의 비교, 입찰 당시의 시장 상황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80%~100% 사이에서 낙찰가가 형성될 수 있으나, 이는 예측일 뿐 실제 입찰 경쟁률에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 투자 목적(실거주, 임대수익, 시세차익 등)에 따른 명확한 목표 수익률을 설정하고, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

성산일출봉을 중심으로 관광객을 위한 숙박, 식음료, 편의시설 등이 발달해 있으며, 인근 주거단지와 상권이 혼재되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.