나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10089 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2417 한신더휴 109동 3층 305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 '한국국제중학교제주캠퍼스' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생호할시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호(1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 109동 5층 내 3층 305호건으로서, (사용승인일자: 2017.08.30.) 외벽: 타일마감 등, 내벽: 벽지마감 등, 바닥: 강마루마감 등, 창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1): 연립주택임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호①: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 20미터 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호①: 제2종전용주거지역, 제2종지구단위계획구역, 경관녹지(저촉), 근린공원(저촉), 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(2017-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보전지역(2025-07-25)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성 을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설 치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10089 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2417 한신더휴 109동 3층 305호

용도: 연립주택

감정가: 465,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 94.16㎡ (약 28.48평)

토지지분: 94.1553㎡ (약 28.48평)

건물면적: 59.78㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.7768㎡ (약 18.08평)

1.3. 건물 정보

건물명: 한신더휴

동/호수: 109동 3층 305호

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

사용승인일자: 2017년 08월 30일

건물총괄표제부 정보: 총 37개 동, 548세대 규모의 공동주택 단지 (건축일자 2016.03.14. 준공 2017.08.30.)

건축물대장 전유부 정보: 109동 305호, 3층, 연립주택으로 이용 중.

1.4. 토지 정보

토지이용계획: 제2종전용주거지역, 제2종지구단위계획구역, 경관녹지, 근린공원, 완충녹지, 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 상대보호구역, 상대보전지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역.

토지 형상 및 이용 상태: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 공동주택 건부지로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 '한국국제중학교제주캠퍼스' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지방도가 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자는 이OO입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이경진

보증금: 420,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 07월 10일

확정일자: 2023년 07월 12일

배당신고일자: 2026년 03월 30일

대항력: 있음 (★★★ 중요)

3.3. 등기부 요약

* 갑1: 2017-09-15 소유권보존 (주식회사에이치엠자산관리)

* 갑2: 2023-07-10 소유권이전 (김영희) - 매매

* 을3: 2023-07-10 전세권설정 (이경진, 420,000,000원) - 말소기준권리, 말소

* 갑4: 2025-08-26 가압류 (염안섭, 70,000,000원) - 말소

* 갑5: 2026-01-22 임의경매 (이경진, 420,000,000원) - 말소 (본건 경매개시)

등기부채권 총액: 490,000,000원

3.4. 권리분석 종합

말소기준권리는 을3 전세권설정(이경진, 420,000,000원)이며, 본건 임의경매(갑5)로 인해 해당 권리 및 그 이후의 권리들은 말소될 예정입니다. 그러나 임차인 이경진은 전입일자(2023-07-10)와 확정일자(2023-07-12)를 갖추고 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 4.2억이 배당으로 전부 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 매우 주의해야 합니다. (★★★ 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인 필수)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 대정읍 보성리는 공동주택 단지가 형성된 주거 지역으로, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석 (JSON 데이터 기반)

본건과 유사한 면적(59~60㎡)의 인근 연립주택 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 라온프라이빗에듀 (2014년 건축): 2026년 7월 25일, 33,000만원 (약 3.3억원) 거래 (전용면적 59.9977㎡)

* 삼정G.edu (2015년 건축): 2026년 7월 27일, 21,500만원 (약 2.15억원) 거래 (전용면적 59.7㎡)

* 삼정G.edu (2015년 건축): 2026년 7월 6일, 22,300만원 (약 2.23억원) 거래 (전용면적 59.7㎡)

이는 동일 단지가 아닌 인근 단지의 거래 정보입니다.

4.3. 시세 적정성 검토

최근 거래가 대비 본건의 감정가(465,000,000원)는 상당히 높은 수준입니다. 가장 높은 거래가인 3.3억원과 비교해도 약 1.35억원 이상 높게 책정되어 있습니다. 이는 유찰될 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

'한국국제중학교제주캠퍼스'가 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 기타 생활 편의

도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (보증금 인수 여부)

임차인 이경진은 대항력이 있으며, 보증금 4.2억원을 요구하고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 이는 배당 우선순위에 따라 전부 변제될 경우를 가정한 것이며, 배당 금액이 부족할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. (★★★ 이 부분에 대한 철저한 확인이 반드시 필요합니다.)

6.2. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 현장 조사 시 폐문, 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여 통상적인 상태로 감정평가되었습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요하며, 예상과 다를 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획 제한 사항

본 토지는 경관녹지, 근린공원, 완충녹지, 건축계획심의대상구역 등 다수의 용도지역 및 구역에 저촉되어 있어 향후 건축 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 감정가와 시세 간 격차

감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 높아, 권리 분석상의 불확실성 외에도 시세 대비 고평가된 부분이 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 제주 서귀포시 대정읍의 주거지역에 위치한 연립주택입니다. 입지조건 및 교통성은 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 내부 상태 미확인, 토지 이용계획상의 제한, 그리고 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 격차 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다.

7.2. 주요 고려 사항

가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인 이경진의 보증금 4.2억원 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 사실 간의 모순점을 반드시 명확히 파악해야 합니다. 만약 보증금 4.2억원을 낙찰자가 인수해야 한다면, 해당 금액을 제외하고 입찰가를 산정해야 하므로, 현재 감정가로는 투자가치가 떨어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 매력

* 제주 지역의 안정적인 주거지에 위치.

* 만약 보증금 인수 부담이 없다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

* 주변 교육 시설 및 편의 시설 이용 편리.

8.2. 주의 깊게 볼 점

* 대항력 있는 임차인의 보증금 4.2억 인수 여부 (가장 중요).

* 감정가가 최근 시세보다 높다는 점을 감안한 신중한 접근.

* 현장 방문을 통한 내부 상태 확인.

* 토지 이용계획상의 제한 사항 재확인.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정 근거

본건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인 이경진의 보증금 4.2억원을 인수해야 하는지에 따라 크게 달라집니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 최근 실거래가(약 2.15억 ~ 3.3억원)를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

가장 유사한 면적인 59.7㎡ 건물이 3.3억원에 거래된 점을 고려하여, 본건의 입찰가는 해당 시세를 상회하는 수준에서 경쟁이 발생할 수 있습니다. 다만, 감정가(4.65억원)가 시세보다 높은 점을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

9.2. 권장 입찰가 범위 (보수적 접근)

대항력 있는 임차인 보증금 4.2억원을 인수하지 않는다는 가정 하에, 최근 최고 실거래가 3.3억원을 기준으로, 유찰 가능성을 고려하여 3억 5천만원 ~ 4억원 사이를 권장합니다.

하지만, 만약 임차인 보증금 4.2억원을 인수해야 한다면, 이는 매우 신중하게 접근해야 하며, 총 부담액(인수 보증금 + 낙찰가)이 시세 3.3억원보다 낮거나 비슷해지도록 낙찰가를 매우 낮게 책정해야 하므로, 현 시점에서는 사실상 투자가 어려울 수 있습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 해당 보증금 인수 여부를 법률 전문가와 상의하여 명확히 확인하시기를 강력히 권고합니다.

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