나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10077 [1] 제주특별자치도 서귀포시 법환동 741-2 호텔윈테라 3층 304호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 “서귀포시청제2청사” 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 공동주택 및 상가 등이 형성된 후면상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층건 중 제3층 제304호로서, 외벽 : 스타코 및 타일 마감 등, 내벽 : - 바닥 : - 창호 : 샷시창임.

이용상태

숙박시설로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 숙박시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16) <하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경10077 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 법환동 741-2, 호텔윈테라 3층 304호

* 토지면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

* 건물면적: 27.75㎡ (약 8.39평)

1.3. 건물 현황

* 용도: 숙박시설

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 10층 건물 중 제3층 제304호

* 전유부분 면적: 27.75㎡ (전용면적)

1.4. 평가액

* 감정가: 147,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 “서귀포시청제2청사” 남측 인근에 위치합니다. [cite:x]

* 주위는 단독주택, 공동주택 및 상가 등이 형성된 후면 상가지대입니다. [cite:x]

* 토지는 인접 필지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 숙박시설 부지로 이용 중입니다. [cite:x]

* 법환포구 인근으로 바다 조망이 가능하며, 제주 올레 7코스에 속해 있어 관광객 유입이 꾸준한 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

* 본 건까지 차량 출입이 가능합니다. [cite:x]

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 양호합니다. [cite:x]

* 서귀포시청 제2청사가 인근에 있어 공공 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 서귀포 시내 및 주요 관광지로 연결되는 버스 노선이 운행됩니다.

2.3. 토지 및 도로

* 본 건 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로와 접합니다. [cite:x]

2.4. 토지 이용계획

* 본 건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. [cite:x]

* 가축사육제한구역 및 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. [cite:x]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 서대문신용협동조합의 근저당권(접수일자: 2018-08-31, 채권금액: 84,000,000원)입니다. [cite:x]

3.2. 인수 및 소멸 권리

* 경매를 통해 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다. [cite:x]

* 본 건의 경우, 등기부상 을구(저당권 등) 및 일부 갑구(가압류 등)는 말소 예정이거나 말소되어 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다. [cite:x]

3.3. 임차인 현황

* 현황 임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite:x]

* 현장 직원의 진술에 따르면 본 호실은 '서귀포 힐즈호텔 주식회사'에서 위탁 계약을 맺고 객실로 이용 중이라고 합니다. [cite:x]

* 실제 점유 관계 및 운영 현황에 대한 명확한 확인이 필요하며, 임대차 관련 사항은 별도 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 법환동은 서귀포항 인근에 자리하며, 관광객과 지역 주민을 대상으로 하는 식당, 카페, 숙박시설 등이 밀집한 상업 지역입니다.

* 제주 올레 7코스에 속해 있어 도보 여행객의 방문이 꾸준히 이어지는 곳으로, 바다 조망과 함께 여유로운 분위기를 느낄 수 있습니다.

* 관광지형 상권의 특성상 외부 관광객의 소비 비중이 높은 편이며, 주변에 게스트하우스, 카페, 식당 등 다양한 편의시설이 자리하고 있습니다.

* 서귀포 지역 상권은 도심형 상권과 비교했을 때 관광객 의존도가 높은 경향을 보입니다.

5. 생활정보

* 주변에는 서귀포시청 제2청사가 있어 행정 및 공공 편의시설 접근성이 용이합니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 인근 버스정류장에서 서귀포 시내 및 주요 관광지로 연결되는 다수의 노선이 운행됩니다.

* 하나로마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설은 차량으로 약 5~10분 거리에 위치해 있어 접근성이 양호합니다.

* 법환포구 인근에는 잠녀광장, 해녀 조각상 등이 조성되어 있으며, 낚시를 즐기는 사람들 또한 볼 수 있어 지역 특색을 느낄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

* 감정평가 당시, 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 유사 물건 및 외부 관찰을 통해 감정평가가 이루어졌습니다. [cite:x]

* 실제 물건의 내부 상태, 하자 여부, 설비 상태 등은 입찰 전 직접 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 건물 명칭 상이

* 공부상 명칭은 '호텔윈테라'이나, 현황 건물 외벽에는 '서귀포 힐즈호텔'로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. [cite:x]

6.3. 기타 특이사항

* 현장 직원의 진술에 따르면 본 호실은 '서귀포 힐즈호텔 주식회사'가 위탁 운영 중인 객실로 사용되고 있다고 합니다. [cite:x]

* 정확한 위탁 계약 내용, 소유 관계, 실제 점유 형태 및 호텔 운영 관련 사항 등은 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주 서귀포시의 관광 및 상업 중심지에 위치한 숙박시설로, 입지 조건 및 교통 접근성이 우수합니다.

* 법환포구와 올레길 등 관광 자원과 인접하여 잠재적 가치가 높으며, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리되어 있어 인수할 법적 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 내부 확인의 한계와 현재 호텔 운영 주체와의 관계 등 명확히 파악되지 않은 사항들이 존재하므로, 투자 전 심도 있는 현장 조사와 추가 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시의 활기찬 관광 상권에 위치하여 임대 수익 및 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 적정 면적의 숙박시설로서, 운영 주체와의 협의 또는 직접 운영 시 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 말소기준권리 이후 모든 후순위 권리가 소멸될 예정이므로, 권리상의 안전성은 확보된 상태입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 147,000,000원입니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 현 상태, 향후 시장 전망, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 감정가인 147,000,000원을 기준으로, 시장 조사를 통해 적정 가치를 산정한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.