나이스옥션 법원경매 장흥 2026타경5015 [1] 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 75-20 동산빌라 102동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 향양리 소재 '장흥고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호1-(가), 2-(나)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1-(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중, 동산빌라 제102동 제2층 제202호로서, - 외 벽 : 몰탈위페인트마감 등 - 내 벽 : 벽지마감 등 - 바 닥 : 장판마감, 타일붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 기호2-(나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 4층 건물 중, 동산연립 제108동 제2층 제203호로서, - 외 벽 : 몰탈위페인트마감 등 - 내 벽 : 벽지마감 등 - 바 닥 : 장판마감, 타일붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가),2-(나)는 다세대주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

상하수도시설에 의한 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 전기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호(1) 남측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 기호(2) 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다. 기호(2)는 도시지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 장흥지원 2026타경5015 (1)

* 소재지: 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 75-20 동산빌라 102동 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 75,400,000원

* 토지면적: 47.60㎡ (약 14.4평)

* 토지지분: 47.6㎡ (약 14.4평)

* 건물면적: 57.34㎡ (약 17.3평)

* 건물지분: 57.335㎡ (약 17.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 전OOO

* 감정평가서 요약:

* 본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 향양리 소재 '장흥고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 기호1-(가)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중, 동산빌라 제102동 제2층 제202호로서, 외벽은 몰탈위페인트마감, 내벽은 벽지마감, 바닥은 장판마감, 창호는 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

* 다세대주택(연립주택)으로 이용 중이며, 상하수도, 급배수, 도시가스 난방, 전기 설비 등을 갖추었습니다.

* 토지는 인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역.

* 공부와의 차이: 해당사항 없습니다.

* 기타 참고사항: 해당사항 없습니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 75-20 동산빌라 102동 2층 202호에 소재합니다.

* 주변 환경:

* '장흥고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재된 주거지대입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황:

* 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 건물 남측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 강제경매 사건입니다.

* 채권자: 전OOO

* 말소기준권리:

* 2026년 1월 26일 접수된 전라남도 명의의 강제경매 개시결정 등기(접수번호: 갑7)가 말소기준권리가 됩니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(임차권, 저당권, 근저당권, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요: 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금이 없는 상태입니다.

1.3. 상권분석

* 주거지대: 본 물건은 조용한 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 시설:

* '장흥고등학교'가 인근에 있어 교육 관련 시설 접근이 용이합니다.

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 우려할 만한 혐오시설은 감지되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 지역 내 이동 및 외부 접근이 용이한 편입니다.

* 편의시설: (제공된 정보에 상세 내용 없음)

* 주거 환경:

* 안정적인 주택가 내 위치하여 정온한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 괴리:

* 본 물건의 감정가는 75,400,000원이지만, 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 17~18평)의 주택이 5,000만원 내외에서 거래된 것으로 파악됩니다.

* 이러한 시세와의 괴리는 입찰 시 신중한 가격 책정의 필요성을 높입니다.

* 건축년도:

* 건축년도에 대한 정확한 정보는 없으나, 유사 단지의 연식(1980년대 후반)을 고려할 때 노후화 가능성이 있으며, 이는 향후 유지보수 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 토지이용계획:

* 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 지정사항이 있으나, 일반적인 주거지역에서 적용되는 내용으로 특별한 제약은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 기본적인 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 부담이 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 감정가와 최근 실거래가 사이에 유의미한 차이가 존재하므로, 시세 조사를 철저히 하고 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리분석: 말소기준권리를 통한 권리 소멸로 낙찰 후 법적 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

* 실거주 가치: 조용한 주거 지역에 위치하여 실수요자에게 적합한 환경을 제공합니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 낮은 최근 실거래가를 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석:

* 제공된 인근 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례(2025년 5월)를 분석한 결과, 전용면적 약 58~60㎡(약 17.5~18평)의 물건이 5,000만원에 거래되었습니다.

* 이는 평당 약 277만원 ~ 282만원 수준입니다.

* 본건의 전용면적은 57.34㎡(약 17.3평)입니다.

* 시장 가치 평가:

* 위의 시세 분석을 토대로 본건의 시장 가치는 약 4,800만원 ~ 5,300만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가(75,400,000원)는 이러한 시장 가치보다 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 안정적인 취득과 합리적인 수익률 확보를 위해, 현재 시장가치 범위를 고려한 입찰이 권장됩니다.

* 본건의 예상 입찰가는 55,000,000원 (5천5백만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.