나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50046 [1] 전라남도 무안군 망운면 송현리 950 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금상 · 평가일 2026.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호3은 전라남도 무안군 망운면 송현리 소재 ‘원송현마을’내, 일련번호2, 4는 ‘두모마을‘ 남측 인근에 각각 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 등으로 형성된 순수 농경지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 일련번호(2),(4)는 사다리형 평지로 휴경중임. 본건 일련번호(3)은 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일련번호(2),(4) 맹지. 일련번호(3)은 동측으로 왕복1차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 자연취락지구(2018-12-20)(송현), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(2022-12-13)(수평표면)<공항시설법>, 장애물제한표면구역(2022-12-13)(장애물제한표면구역)<공항시설법>, 개발촉진지구(2013-10-31)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률> 일련번호(2) :계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(2022-12-13)(수평표면)<공항시설법>, 장애물제한표면구역(2022-12-13)(장애물제한표면구역)<공항시설법>, 개발촉진지구(2013-10-31)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률> 일련번호(3) :계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(2022-12-13)(수평표면)<공항시설법>, 장애물제한표면구역(2022-12-13)(장애물제한표면구역)<공항시설법>, 개발촉진지구(2013-10-31)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

"지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1-㉮ 적벽돌조 슬라브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 적벽돌등 내벽 : 벽지등 바닥 : 콘크리트, 장판등 창호 : 하이샷시 일련번호 1-㉯, 1-㉰ 블록조 슬레이트지붕 단층 건물로서 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 내벽 : 시멘트, 벽지등 창호 : 하이샷시

이용상태

일련번호 1-㉮ : 어민회관, 공실임 일련번호 1-㉯ : 창고, 방, 주방으로 이용중임. 일련번호 1-㉰ : 화장실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

일련번호1-㉯의 공부상 면적과 실측면적이 상이함. 공부상 면적 : 49.68 ㎡ 실측 면적 : 57.72 ㎡ 구조차이 - 공부 : 블럭조 슬레이트 현황 : 블럭조 함석기와 일련번호 1-㉰ : 공부 : 블럭 슬레이트 현황 : 블럭 슬라브

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 매각 포함
-목록1의 부속건물 중 블록조 슬레이트지붕 단층 창고의 공부상 면적은 49.68㎡이나 실측 면적은 57.72㎡임
-목록1의 적벽돌조 슬래브지붕 2층 어민회관 건물이 950번지와 951-3번지 양지상에 소재하는 것으로 추정되며, 타지번 일부에 걸쳐있는 건물을 위하여 매각외 대지에 법정지상권 성립 여부는 불분명함
-목록1. 도로명주소인 송현길 40은 송현리 951-3번지와 매칭됨(부동산현황조사보고서 참조)
-목록3. 지상의 제시외 수목(구슬나무 1주) 매각 포함하고, 표지석(송현어민회관, 송현경로당, 표창문) 매각 제외함
-목록3. 일부 지상에 구거 및 전봇대 소재함
-지적경계가 불분명하여 측량 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50046 (1)

소재지: 전라남도 무안군 망운면 송현리 950

용도: 단독주택 (어민회관, 창고, 화장실 등 부속건물 포함)

감정가: 124,057,160원

토지면적: 472.00㎡ (약 142.78평)

건물면적: 171.01㎡ (약 51.73평) (제시외 건물 면적 8.83㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 무안군 망운면 송현리 '원송현마을' 내에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지로 형성된 농촌 지역임. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통상황: 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됨.

건물 이용상태:

* 어민회관(1-㉮): 현재 공실 상태임.

* 창고(1-㉯): 방, 주방으로 이용 중임.

* 화장실(1-㉰): 이용 중임.

토지 이용상태:

* 일련번호 (2),(4): 사다리형 평지의 휴경 중인 토지임.

* 일련번호 (3): 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태:

* 일련번호 (2),(4): 맹지임.

* 일련번호 (3): 동측으로 왕복 1차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구(송현)에 해당하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 개발촉진지구 등의 도시계획법상 제한을 받음.

3. 권리분석

등기부 현황 요약:

* 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 184,938,600원임.

* 말소기준권리: 2022년 09월 05일 접수의 근저당권(임한순, 150,000,000원)임. 이보다 선순위 권리는 없으며, 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 본건 강제경매 신청 채권자는 박OO임.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 법정지상권: 본건 건물(특히 어민회관) 중 일부가 인접 토지(951-3번지)의 지상에 소재하는 것으로 추정되어, 해당 건물 등을 위해 매각 외 대지에 법정지상권이 성립될 수 있는지 여부가 불분명함. 이는 매수인이 인수해야 할 수도 있는 잠재적 리스크임. (물건명세서 참고사항 참조)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

본건은 농경지 및 단독주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 시설이나 대규모 상권은 형성되어 있지 않음.

지역 주민을 위한 시설(어민회관) 또는 개인의 이용 목적에 부합하는 입지임.

5. 생활정보

본건은 '원송현마을' 내에 위치하며, 주위 환경은 농경지와 단독주택이 주를 이루고 있음.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 높지 않을 것으로 예상됨.

주변 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하며, 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됨.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 불분명: 건물이 인접 필지(951-3번지) 일부에 걸쳐 있어, 매각 외 대지에 법정지상권이 성립될 가능성이 있으며, 이는 매수인에게 부담이 될 수 있음. 특히 '어민회관' 건물의 경우 950번지와 951-3번지 양 지상에 소재하는 것으로 추정됨.

지적경계 불분명: 지적 경계가 불분명하여 향후 측량이 필요하며, 이는 재산권 행사나 개발 시 문제를 야기할 수 있음.

공부와의 차이:

* 창고(일련번호 1-㉯): 공부상 면적(49.68㎡) 대비 실측 면적(57.72㎡)이 더 넓음. 또한, 공부상 구조(블럭조 슬레이트)와 현황(블럭조 함석기와)이 상이함.

* 화장실(일련번호 1-㉰): 공부상 구조(블럭 슬레이트)와 현황(블럭 슬라브)이 상이함.

도로 접근성: 토지 일부(일련번호 2, 4)가 맹지이므로, 해당 토지 이용 시 도로 확보 방안이 필요함.

임대관계 미상: 임차인 현황은 인수 보증금 0원으로 파악되나, 임대 관계가 미상인 점은 실제 점유 관계나 명도 시 발생할 수 있는 변수에 대한 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 망운면 송현리에 위치한 단독주택 부지로, 어민회관, 창고 등의 건물이 소재함. 감정가는 약 1.24억원 수준임. 입지적으로는 농경지대 내에 위치하며 교통 접근성은 보통 수준임. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이나, 건물 일부가 인접 필지에 걸쳐 있어 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점, 지적 경계 불명확, 공부와의 면적 및 구조 차이 등의 잠재적 리스크를 안고 있음. 따라서, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 이러한 리스크를 해소할 수 있는지 여부를 신중하게 판단해야 하는 물건임.

8. 투자 포인트

감정가 대비 낮은 가격으로 취득 가능성: 경매의 특성상 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있음.

토지 이용 계획: 계획관리지역에 해당하여 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있음.

지역 특성을 고려한 활용 가능성: 농어촌 지역의 특성을 고려하여 지역 주민을 위한 시설 또는 개인의 여가/주거 공간으로 활용 가능성을 타진해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 주변 시세 분석 및 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 특히, 주변 연립, 다세대, 빌라 등 주거용 부동산의 JSON 형태 시세 데이터가 제공되지 않아 비교 분석이 불가능합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가를 기준으로 70% ~ 120% 수준에서 형성되나, 본건의 경우 법정지상권 성립 여부 불분명, 지적 경계 불명확, 공부와의 차이 등 여러 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 위험 요소를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필요합니다.

* 최근 6개월 ~ 1년간 유사 물건(토지 면적, 건물 종류, 용도지역 등)의 실제 거래 사례 조사.

* 인근 부동산 중개업소 등을 통한 현지 시세 정보 수집.

* 법정지상권 성립 가능성에 대한 법률 전문가의 검토 및 예상 인수 비용 산출.

* 토지 측량 비용 및 건물 보수/철거 비용 등 제반 부대 비용 고려.

상기 조사 결과를 바탕으로, 현재 감정가 124,057,160원 대비 할인된 가격으로 입찰가를 산정하되, 잠재적 리스크를 충분히 고려한 합리적인 수준에서 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.