나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50065 [1] 전라남도 목포시 용당동 1214 에드가채움아파트 104동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재“목상고등학교”북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 단독주택, 상가 등이 소재하는 기존주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리즈지붕 15층건 중 제104동 제1층 제102호로서, 외벽: 치장석 붙임 + 모르타르 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 + 타일 + 인테리어 마감 등, 바닥: 장판지 + 타일 깔기 등, 창호: 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측 및 북서측으로 아스팔트포장 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50065 (1)

소재지: 전라남도 목포시 용당동 1214 에드가채움아파트 104동 1층102호

용도: 아파트

감정가: 173,000,000원

토지면적: 61.05㎡ (약 18.47평)

건물면적: 68.56㎡ (약 20.74평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

2. 입지조건

본건은 전라남도 목포시 용당동에 소재한 에드가채움아파트 104동 1층 102호입니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 상가 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

목상고등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

차량 출입은 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 1층에 위치하며, 외벽은 치장석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 타일, 인테리어 마감 등으로 이루어져 있습니다.

토지는 부정형으로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 남동측 및 북서측으로 아스팔트 포장된 진입도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

3. 권리분석

본건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하므로 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

3.1. 임차인 현황

4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025-03-18

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

* 임차인: 유

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-07

확정일자: 2022-10-07

배당신고일자: 2024-10-10

대항력: 있음

비고: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

인수 보증금: 155,000,000원

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 갑3 압류)

5. 등기부 현황 (말소기준권리: 갑3 압류)

* 소유권보존: 도휘주식회사 (2016-07-07)

* 주택임차권: 유희 (2024-10-10 등기, 155,000,000원, 2022-10-07 전입, 2022-10-07 확정, 인수)

* 압류: 목포세무서장 (2023-12-06, 말소기준권리)

* 가압류: 북동신용협동조합 (2024-08-08 등기, 700,000,000원, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-23 등기, 155,000,000원, 말소)

3.3. 총 채권액

6. 총 채권액

등기부채권 총액: 855,000,000원

1.3. 상권분석

7. 상권분석

본 물건이 소재한 목포시 용당동 일대는 주거지역으로 아파트 단지 및 단독주택, 상가 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 E-마트, 지역 시장 등 편의시설이 위치하고 있으며, 이는 지역 주민들의 생활 편의를 지원합니다. 상업 시설이 발달한 지역은 아니나, 기본적인 생활필수품 구매 및 금융기관 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

8. 생활정보

* 교통: 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: E-마트, 지역 시장, 은행, 약국, 식당, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 북측 인근에 목상고등학교가 위치해 있습니다. 또한, 영산초등학교(도보 약 10분), 목포유달중학교(도보 약 10분), 목포덕인중학교(도보 약 10분), 목포고등학교(약 18분) 등 다양한 교육시설이 인근에 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

9. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 유희 씨의 보증금 155,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 투자 리스크 요인입니다.

* 총 채권액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성이 있습니다.

* 목포시 용당동 일대에서는 과거 대박·월산마을 등 일부 지역에서 혐오시설 집결 및 추가 건설 관련 주민 민원이 발생한 사례가 있으나, 본 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설의 존재나 관련 갈등은 검색되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

10. 종합 의견

본 물건은 목포시 용당동 에드가채움아파트 경매 건으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 아파트의 전용면적은 68.56㎡ (약 20.74평)입니다. 주변 환경은 주거지역으로 보통 수준이며, 교통, 편의시설, 교육시설 등 생활 인프라는 무난한 편입니다. 인수되는 임차보증금 액수가 감정가(173,000,000원)와 유사한 수준이므로, 총 실질 투자 비용이 크게 증가할 수 있음을 고려하여 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

11. 투자 포인트

* 본 건의 투자는 인수해야 하는 임차 보증금 155,000,000원을 고려한 총 실질 투자 비용을 명확히 산출하는 것이 핵심입니다.

* 만약 인근 부동산 시세가 감정가를 상회하고, 해당 임차인과의 원만한 협의를 통해 보증금 인수 부담을 완화할 수 있다면 투자 가치를 높일 수 있습니다.

* (최근 에드가채움아파트 27평형 매매 시세가 1.7억 원 수준으로 형성되어 있어, 이는 감정가와 유사한 수준입니다.)

1.8. 예상 입찰가

12. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금 155,000,000원을 제외하고 산정합니다.

감정가 173,000,000원에서 인수 보증금 155,000,000원을 제외하면 18,000,000원이 됩니다.

따라서, 해당 조건에서 보수적으로 접근할 경우 예상 입찰가는 18,000,000원으로 산정할 수 있습니다.

이는 매수인이 입찰가 외에 별도로 155,000,000원을 추가로 부담해야 함을 의미하며, 총 실질 투자 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

실제 입찰 시에는 본 물건의 정확한 시장 가치, 동종 물건의 최신 실거래가, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여, 총 실질 투자 비용이 부동산의 실제 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.