나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10125 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1464-8 우석쉐르빌 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 부산지하철 3호선 "미남역" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 미남역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건내 제3층 제305호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 알미늄샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 타워주차설비, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 정방형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김민준)로부터 2026.08.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2026타경10125 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1464-8 우석쉐르빌 3층305호

신주소: 부산광역시 동래구 미남로 94 (온천동)

부동산 유형: 아파트

감정평가액: 238,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 지분 면적: 14.21㎡ (약 4.30평)

건물 전용 면적: 67.54㎡ (약 20.43평)

건물 지분 면적: 67.54㎡ (약 20.43평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

참고: 공급 면적(분양 면적)에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 건물 상세

건축 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물

해당 층: 지상 3층

해당 호수: 305호

준공일: 2018년 1월 19일 (사용승인일 기준)

주요 용도: 아파트 (건축물 용도 표기상 아파트, 오피스텔 겸용 가능)

내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 타워주차설비, 난방시설 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하며, 부산지하철 3호선 미남역에서 남동측 인근에 위치합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

서측으로는 폭 약 20미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.2. 주변 환경

주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

일반상업지역에 속하며, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m) 구역에 해당합니다.

가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있습니다 (기준 높이 70m, 최고 높이 100m).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2024년 4월 24일 접수된 주식회사우석쉐르빌의 가압류(채권액 181,258,000원)입니다.

소유권보존 (2018.01.26, 주식회사우석쉐르빌)

가압류 (2024.04.24, 주식회사우석쉐르빌, 181,258,000원, 말소) - 말소기준권리

압류 (2025.04.15, 금정세무서장, 말소)

강제경매 (2026.01.26, 주택도시보증공사, 225,000,000원, 말소)

주택임차권 (2024.08.09, 김민준, 225,000,000원, 말소)

3.2. 임차인 분석

임차인: 김민준

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 19일

확정일자: 2022년 7월 19일

배당신고일자: 2024년 8월 9일

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 경매 물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 임차인 김민준의 주택임차권 등기(을5)는 말소 예정이며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

주택도시보증공사로부터 2026년 8월 11일에 제출된 확약서에 따르면, 임차인 김민준은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

이에 따라, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 동래구 온천동 지역은 부산지하철 3호선 미남역을 중심으로 형성된 역세권입니다.

주변은 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

중소규모 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

단지 주변으로 소규모 상점, 음식점, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

지하철 미남역(3호선, 4호선 환승역)이 인접하여 부산 시내 곳곳으로의 이동이 매우 편리합니다.

일반적인 도시지역의 특성상, 특별히 문제 될 만한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 일반적인 주변 환경 조사에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

미남역 인근 상권을 중심으로 대형마트, 쇼핑몰, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 다수의 금융기관 지점과 생활 편의시설이 입점해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근에 동래중학교, 부산전자고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

지역 내 주요 병원 및 의원급 의료 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련: 임차인 김민준 씨의 경우, 대항력이 없고 HUG로부터 받은 확약서에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관련 계약의 모든 세부 사항은 최종 잔금 납부 전까지 면밀히 확인해야 합니다. (참고: 임대관계 미상이라는 점도 고려하여 조사 필요)

* 건물 노후화: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 및 관리비 발생 가능성은 존재합니다.

* 경매 절차 리스크: 경매 특성상 예상치 못한 명도 문제나 추가 권리 사항이 발견될 가능성이 항상 존재하므로, 철저한 현장 조사가 필요합니다.

* 채무 총액: 감정가 대비 채무 총액(406,258,000원)이 높은 편으로, 경매 진행 사유가 채무 불이행임을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구의 핵심 교통 요지인 미남역 역세권에 위치한 아파트입니다.

교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다.

가장 중요했던 임차인 보증금 관련 리스크는 관련 확약서 및 임차권 말소, 인수 보증금 0원이라는 점을 미루어 볼 때, 법적으로는 해결된 것으로 보입니다.

그러나 경매 특성상 임대 관계의 세부 사항은 입찰 전 반드시 재확인하는 것이 좋습니다.

가격적인 측면에서 현재 감정가가 적정 수준이라면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 교통망: 부산지하철 3호선 및 4호선 환승역인 미남역 인접.

* 우수한 생활 인프라: 주변 상업시설, 병원, 학교 등 생활 편의시설 풍부.

* 권리관계 명확성: 임차인 관련 주요 리스크(대항력 있는 임차인)가 해소된 것으로 보입니다.

* 안정적 주거 환경: 중소규모 공동주택 및 근린생활시설 혼재 지역.

* 잠재적 시세 상승 기대: 입지 조건 대비 현재 감정가 수준에서의 매입 시 시세 상승 여력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 238,000,000원의 감정가를 기준으로 하며, 인수 보증금은 0원으로 산정됩니다.

입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 현장 상태, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

최근 부동산 시장 동향 및 본건과 유사한 물건의 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 면밀히 분석한 후, 감정가 대비 80% ~ 100% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

실제 입찰 시에는 본건에 대한 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 완전히 파악한 후 최종 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.