나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [1] 부산광역시 해운대구 재송2로 91, 102동 5층502호 (재송동,센텀동국아파트) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 사건 번호

부산동부지원 2024타경113146 (1)

1.1. 2. 소재지

부산광역시 해운대구 재송2로 91, 102동 5층502호 (재송동, 센텀동국아파트)

1.1. 3. 용도

도시형생활주택

1.1. 4. 감정가

114,000,000원

1.2. 면적 정보

1.2. 1. 토지 면적

총 토지 면적: 28.69㎡ (약 8.68평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 2. 건물 면적 (전용면적)

건물 면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

분양 면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

1.3. 1. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 2. 경매 구분

부동산강제경매

1.4. 채권자 및 특이사항

1.4. 1. 채권자

김OO

1.4. 2. 특이사항

중복사건

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 도로 상황

토지는 인접지와 등고평탄한 세장형으로 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로는 노폭 약 8M 내외의 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 160m)으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 소유권 변동

* 1993-08-03: 공유자전원의지분전부이전 (권리자: 엄기호)

* 2012-08-22: 소유권이전 (협의분할에 의한 상속) (권리자: 엄기현)

3.1. 2. 근저당 및 기타 권리

* 2012-11-20: 근저당 (권리자: 농업협동조합자산관리회사, 권리금액: 84,000,000원)

* 2024-08-20: 가압류 (권리자: 김채윤, 권리금액: 60,000,000원)

* 2024-08-20: 강제경매 (권리자: 강선영, 사건번호: 부산지방법원 2024카단104870)

* 2024-12-12: 강제경매 (3번 가압류의 본압류로의 이행) (권리자: 김채윤, 권리금액: 60,000,000원, 사건번호: 부산지방법원 2024타경113146)

3.1. 3. 말소 기준 권리

을3. 근저당 (2012-11-20)

3.1. 4. 총 채권액

144,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

4. 시세 분석

4.1. 감정가 기준 분석

본건 감정가는 114,000,000원이며, 건물 면적 59.64㎡(약 18.04평) 기준 평당 감정가는 약 6,319,280원입니다.

4.2. 주변 시세 분석 (JSON 기반)

최근 거래된 유사 물건들의 시세 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 23일 거래 (해운대구 재송동, 1981년식, 47.4㎡): 80,000,000원 (평당 약 5,578,790원)

* 2026년 7월 17일 거래 (금정구 재송동, 2012년식, 62.56㎡): 85,000,000원 (평당 약 4,490,220원)

* 2026년 7월 7일 거래 (재송동, 1996년식, 29.72㎡): 25,000,000원 (평당 약 2,780,860원)

4.3. 시세 종합 판단

제공된 주변 시세 정보는 '다세대' 주택 유형으로, 본건인 '센텀동국아파트'와는 성격이 다를 수 있습니다. '다세대' 주택의 경우 아파트에 비해 가격이 낮게 형성되는 경향이 있습니다. 본건의 감정가는 114,000,000원으로, 이를 기준으로 할 때 평당 약 632만원 수준입니다. 제시된 '다세대' 주택들의 거래가는 평당 약 278만원에서 558만원 수준으로, 본건의 감정가는 주변 '다세대' 시세보다 높은 편입니다. 이는 본건이 아파트라는 점을 반영한 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 중복 사건 및 법적 문제

본건은 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 부동산에 대해 복수의 경매 사건이 진행될 수 있음을 의미하며, 경매 절차 진행 과정에서 혼선이 발생할 가능성이 있습니다. (본건은 2024타경113146이며, 2024타경111218 사건도 진행된 것으로 보입니다.)

5.2. 건물 이용 현황 관련 주의사항

건축물대장상 7층은 통신실/관리실로 되어 있으나, 현장 조사 시 701호로 표시되는 현관문이 소재한다는 보고가 있습니다. 본건과는 직접적인 관련이 없으나, 건물 전체의 복합적인 이용 현황 및 소유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

5.3. 임대차 관련 불확실성

임대차 관계가 미상으로 확인되었습니다. 현재 거주자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 관련 사항을 충분히 조사해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치한 센텀동국아파트의 도시형생활주택입니다. 권리 분석상 특이사항 없이 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 권리 관계는 명확합니다. 다만, 중복사건으로 분류되어 있고 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 '다세대' 주택 시세에 비해 본건의 감정가가 높게 책정되어 있으나, 이는 아파트라는 점을 고려한 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 부산 해운대구의 재송동에 위치한 아파트 물건

* 명확한 권리 관계 (매각 후 모든 권리 소멸)

* 최근 시세보다 높은 감정가는 아파트 가치 반영 가능성 시사

* 중복사건 및 임대차 미확인 사항은 주의 필요

8. 예상 입찰가

현재 제공된 시세 정보(다세대 주택)와 감정가(아파트) 간의 차이가 존재합니다. 본건은 아파트라는 점을 고려할 때, 주변 '다세대' 주택 시세보다는 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다. 따라서 감정가 114,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황과 잠재적 리스크를 감안하여 100,000,000원에서 115,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 보수적인 접근으로는 감정가의 90% 수준인 약 102,600,000원, 적극적인 접근으로는 감정가 수준인 114,000,000원 내외를 고려할 수 있습니다.

9. 주변 시설 정보 (혐오시설 포함)

부산광역시 해운대구 재송2로 91 일대에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 해당 지역은 주로 주거지역 및 상업지역으로 형성되어 있습니다. 주변에 대규모 공업 단지, 화력 발전소, 폐기물 처리 시설 등과 같이 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설이 인접해 있거나 두드러지게 확인되지는 않았습니다. 다만, 상세한 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.