나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경226 [1] 부산광역시 북구 만덕동 911-3 럭키만덕아파트 204동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 "백산초등학교" 남서측 인근에 위치하는 럭키만덕아파트 제204동 제14층 제1403호로서, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도3호선 남산정역이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제14층 제1403호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관 보안장치, 소화전 및 화재탐지설비, 주차장설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북하향의 완경사지내에 인접지와 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트)건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 제1종지구단위계획구역(2021-08-11)(도시관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시), 주거용지(공동주택용지(건폐율:50%이하,용적률:270%이하,층수:21층이하)), 도로(접합), 상대보호구역(그린코아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(덕양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2021-08-11)(도시관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 : 감정평가 개요 중 "6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 북구 만덕동 911-3번지에 소재한 럭키만덕아파트 204동 14층 1403호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 아파트 상세 정보

아파트명: 럭키만덕2차아파트

주소: 부산광역시 북구 만덕동 911-3

사용승인일: 1992년 7월 7일

총 동수: 7동

총 세대수: 714세대

본건 층수: 14층 (총 15층)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

전용 면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

주차대수: 총 507대 (내부 기계식 187대, 외부 기계식 320대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 전기차충전기(지상 12대)

1.2. 감정평가 요약

감정가: 224,000,000원

토지 면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

건물 면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주거용지, 도로, 상대보호구역(그린코아유치원, 덕양초등학교), 택지개발지구

2. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 "백산초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 도시철도 3호선 남산정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2014년 1월 8일 접수된 부산은행 근저당(을11)입니다. 등기부등본상 확인되는 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소기준권리에 의해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수할 권리가 없는 것으로 분석됩니다. 등기부채권 총액은 318,110,910원입니다.

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

아파트 단지 주변으로 공동주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 무리가 없습니다. 백산초등학교, 덕양초등학교 등 교육시설과의 접근성이 양호하며, 이는 해당 지역의 안정적인 주거 수요를 뒷받침합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 백산초등학교, 덕양초등학교, 그린코아유치원 등이 인접하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 도시철도 3호선 남산정역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 시내외 접근성이 좋습니다.

* 생활 편의: 단지 인근의 근린생활시설 및 마트 등을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 용이합니다.

* 주변 시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1992년 준공된 아파트로, 30년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 유동화 물건: '유동화물건'으로 분류되어 있어, 관련 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (감정평가서 요약 중 '6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항' 참조)

* 명도 관련: 임대차 관계가 미상으로 확인되므로, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성에 대비해야 합니다. 다만, 인수 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 만덕동에 위치한 럭키만덕아파트 14층 물건으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 양호한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 건물의 노후화와 유동화 물건이라는 특수성, 명도 관련 변수 등을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 최신 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 실거주 및 투자 목적 모두에 부합할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 3호선 남산정역 인근으로 교통 편의성이 높습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 초등학교 등 교육 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 분석상 무하자: 인수할 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 고층 프리미엄: 15층 중 14층으로, 층수 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 84.94㎡(약 25.69평)의 전용면적을 가진 14층 물건입니다.

최근 매매 사례는 다음과 같습니다:

* 2026년 6월 3일: 7층 매매가 240,000,000원

* 2026년 6월 3일: 3층 매매가 175,000,000원

* 2026년 7월 25일: 2층 매매가 158,000,000원

감정가는 224,000,000원입니다.

최고층인 14층이라는 점을 감안할 때, 최근 7층 거래가인 240,000,000원보다 높은 가치를 인정받을 수 있습니다. 또한, 감정가 224,000,000원 역시 이 지역 시세를 반영한 것으로 판단됩니다. 2층 및 3층 거래가가 감정가보다 현저히 낮은 점은 층수별 가격 편차가 크다는 것을 시사합니다.

본건의 14층이라는 장점을 고려하고, 감정가 및 최근 최고가 거래 사례를 참고하여 보수적으로 접근 시, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 225,000,000원 ~ 235,000,000원

경매 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.