나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100070 [1] 부산광역시 사하구 장림동 1154 두산위브더제니스센트럴사하 108동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경동감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 보림초등학교 동남측 인근에 소재한 13개동 1643세대의 고층아파트단지 내 108동 1001호로, 아파트단지 부근은 공장지대와 주택 및 상가지대가 혼재 하는 지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

차량통행 용이하며 근거리에 도시철도1호선 장림역, 동매역이 소재하고 시내버스정류장 인근 으로 제반교통사정 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 33층건 108동 내 10층 1001호로 2024.09.26 사용승인 받은 신축아파트이며 외벽 치장석재 마감,몰탈위페인팅, 창호 칼라새시임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

도시가스에 의한 개별식 난방구조이며 급탕 위생설비, 승강기,소화전 등 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지와 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 약20미터 폭, 북측으로 약12미터 폭의 포장도로에 각각 접하며 단지 내 가로망 상태 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2016-12-07)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2024-08-28)(일부구간노폭확폭)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 상대보호구역(2018-09-28)(서부지원교육청고시)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2017-08-30)<도시 및 주거환경정비법>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산서부지원 2026타경100070 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 장림동 1154 두산위브더제니스센트럴사하 108동 10층 1001호

* 용도: 아파트

* 감정가: 401,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 면적

* 토지면적: 36.74㎡ (약 11.11평)

* 토지지분: 36.7442㎡ (약 11.11평)

* 전용면적 (건물면적): 70.34㎡ (약 21.28평)

* 건물지분: 70.3419㎡ (약 21.28평)

1.3. 건물정보

* 건물명: 두산위브더제니스센트럴사하

* 동: 108동

* 층: 10층

* 사용승인일: 2024년 09월 26일 (신축)

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 최고층: 33층

* 총 세대수: 1643세대

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치하며, 보림초등학교 동남측 인근에 소재한 13개동 1643세대 규모의 고층 아파트단지 내 108동 10층 1001호입니다. 아파트 단지 주변은 공장지대, 주택 및 상가지대가 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량 통행이 용이하며, 근거리에는 도시철도 1호선 장림역과 동매역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 시내버스정류장이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인근 토지와 등고평탄한 부정형의 토지로 현재 아파트 부지로 이용 중입니다. 단지는 동측 및 남측으로 약 20미터 폭, 북측으로 약 12미터 폭의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 단지 내 가로망 상태는 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

* 등기부 채권 총액: 397,100,000원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (장림1구역주택재개발정비사업조합)

* 소유권이전 (조규철, 매매)

* 근저당권 (우리은행, 397,100,000원)

* 강제경매 (김영호, 27,342,465원)

3.2. 말소기준권리

우리은행 근저당권 (접수일자: 2025년 06월 24일, 권리금액: 397,100,000원)

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리보다 후순위 권리인 강제경매 등은 모두 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

현재까지 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 주변으로 주택 및 상가지대가 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 규모

본건이 속한 두산위브더제니스센트럴사하 단지는 총 13개동, 1643세대로 구성된 대규모 아파트 단지입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

5.2. 주차 및 편의시설

본 아파트 단지는 총 2090대의 차량을 주차할 수 있는 규모를 갖추고 있으며, 지하에는 2020대 규모의 자동 주차 시스템과 29대의 옥외 자동 주차 시스템이 운영됩니다. 지하에는 12대의 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

5.3. 교육 및 교통

도보 거리에 보림초등학교가 위치하고 있으며, 도시철도 1호선 장림역 및 동매역을 이용할 수 있어 교육 및 교통 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 관련

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 일부 구간 중로1류, 중로2류 도로와의 저촉 사항이 확인됩니다. 이는 향후 도로 확장 등 도시계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 환경 관련

본건 소재지는 공장지대와 주택 및 상가지대가 혼재하는 지역으로, 인근 공장들로 인한 소음, 분진, 또는 대기 질 관련 문제가 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 및 준보전산지(산지관리법)에 해당하여 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

임대 관계가 미상으로 파악되었으나, 임차인 현황 상 인수 대상 보증금이 없는 점으로 보아 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2024년 9월에 사용승인된 신축 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의시설 등 전반적인 주거 환경이 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계가 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 매우 깨끗하며, 인수할 임차인이나 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상 도로 저촉, 비행안전구역, 준보전산지 지정 및 주변 공장지대와의 혼재로 인한 잠재적 리스크는 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트로서의 최신 주거 편의성 및 가치 상승 기대.

* 부산 서부권 지역의 지속적인 발전 가능성에 따른 시세 차익 기대.

* 도시철도역 인접으로 인한 우수한 교통 접근성.

* 권리 관계가 깨끗하여 투자 리스크 최소화.

9. 예상 입찰가

감정가는 401,000,000원이며, 최근 시세 분석 결과 유사 면적대의 아파트 거래가는 370,000,000원에서 530,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건 전용면적 70.34㎡(약 21.28평) 기준, 현재 시세를 반영한 적정 입찰가는 감정가를 상회하는 선에서 420,000,000원 내외로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.