나이스옥션 법원경매 울산 2026타경52 [1] 울산광역시 중구 복산동 832 번영로센트리지3단지 302동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 복산동 소재 "성신고등학교" 남서측 인근에 위치한 ["번영로센트리지3단지" 제302동 제6층 제602호]로서, 주위는 아파트, 단독주택, 각종의 업무시설, 근린생활시설 및 각급의 학교 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건 내 제6층 제602호로서, - 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등. - 창호 : 하이샷시 2중창임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 내부 및 주변 가로망 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2026타경52 (1)

소재지: 울산광역시 중구 복산동 832 번영로센트리지3단지 302동 6층602호

용도: 아파트

감정가: 836,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하

1.2. 면적정보

토지면적: 44.28㎡ (약 13.39 평)

토지지분: 44.283㎡ (약 13.39 평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.68 평) - 전용면적 기준. 공급면적 정보는 별도 확인 필요.

건물지분: 84.926㎡ (약 25.68 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물구조 및 이용상태

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 제6층 제602호

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 하이샷시 2중창

이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중

1.4. 감정평가 요약

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 울산광역시 중구 복산동 소재 "성신고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 아파트, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 보통 수준임. 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 보통임. 토지는 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중이며, 인접 도로 상태는 양호함.

1.5. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역임.

1.6. 특이사항

정비구역으로 지정되어 향후 개발 가능성이 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 중구 복산동에 위치하며, "성신고등학교" 남서측 인근에 자리 잡고 있음. 주변은 공동주택, 단독주택, 다양한 업무시설, 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재되어 있어 주거 환경 및 생활 편의성이 양호한 편임.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 및 주변 도로망 상태가 양호하며, 차량을 통한 접근이 용이함. 또한, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 수준임.

2.3. 교육 환경

단지 인근에 성신고등학교가 있으며, 복산초등학교가 바로 옆 단지에 위치함. 또한, 주변 반경 1km 이내에 울산중학교, 울산고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있으며, 약사동 학원가와도 인접하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있음.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매개시

채권자는 하 이며, 본 경매는 하 의 신청으로 진행됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 100,000,000원

차임: 150,000원

전입일자(사업일자): 2025년 12월 5일

확정일자: 2025년 12월 5일

배당신고일자: 2026년 02월 25일

대항력: 없음

비고:

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 을1. 하나은행 근저당권 (접수일자 2025-11-03, 채권최고액 660,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1 (하나은행 근저당권) 이하 모든 권리 (을2 전세권, 갑5 임의경매 등) 및 소유권 (갑2 소유권이전, 갑1 소유권보존)이 소멸될 예정임.

인수되지 않는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리사항은 확인되지 않음.

3.4. 집합건물 등기부 요약

- 갑1: 소유권보존 (중구비05구역주택재개발정비사업조합, 2025-09-05)

- 갑2: 소유권이전 (이종득, 2025-11-03, 매매)

- 을1: 근저당권 (하나은행, 660,000,000원, 2025-11-03, 말소기준권리)

- 을2: 전세권설정 (최병학, 100,000,000원, 2025-12-05, 말소)

- 갑5: 임의경매 (하나은행, 627,221,736원, 2026-01-26, 말소)

등기부채권 총액: 760,000,000원 (을1 근저당권 660,000,000원 + 을2 전세권 100,000,000원)

3.5. 권리분석 종합

임차인 최 는 전세권 설정 이력이 있으나 현재 말소된 상태이며, 임의경매 신청 채권자(하나은행)의 근저당권보다 후순위로 대항력이 없음. 따라서 최 의 보증금 100,000,000원은 인수되지 않으며, 매각으로 인해 말소될 예정임. 인수되는 보증금은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 아파트 단지이며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리함. 복산1구역 재개발사업 구역 내에 상업용지도 계획되어 있어 향후 상권 활성화가 기대됨.

4.2. 지역 활성화 계획

본건 소재지인 복산동 일대는 복산1구역 재개발 사업이 진행 중이며, 2026년 6월 18일 정비구역 지정 및 정비계획 결정 고시가 완료되었음. 이 사업을 통해 공동주택, 오피스텔, 도로, 공원, 사회복지시설 등이 조성될 예정으로, 지역 전반의 주거환경 개선 및 가치 상승이 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

* 교육시설: 성신고등학교, 복산초등학교, 울산중학교, 울산고등학교 및 다수의 학원가 인접.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근성 우수.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 생활 편의성이 높음.

* 자연환경: 태화강공원, 태화강 국가정원 등이 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있음. (일부 검색 결과 기반)

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 본건과 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았음. 다만, 재개발 지역으로 지정되기 전 일부 노후된 지역의 슬럼화 및 방치된 빈집에 대한 민원 사례가 있었으나, 이는 재개발 사업 진행으로 개선될 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 정비구역 지정

본건은 울산 중구 복산1구역 재개발 정비구역 내에 위치함. 이는 장기적으로 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있으나, 재개발 사업 진행 과정에서 발생하는 소음, 분진, 교통 통제 등 일시적인 불편함이 발생할 수 있음. 또한, 사업 지연 가능성 또한 배제할 수는 없음.

6.2. 건축물 노후도 및 유지보수

2023년 9월 사용승인된 신축 아파트 단지(번영로센트리지) 내 물건이므로 건축물 자체의 노후 문제는 적으나, 재개발 예정 지역 내 기존 건축물 방치로 인한 환경 저해 사례가 보고된 바 있음. 본건은 신축 단지 내에 있어 해당 위험은 낮음.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 복산동에 위치한 아파트 물건으로, 성신고등학교 및 복산초등학교 등 교육 시설이 우수하고 주변 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있음. 특히, 복산1구역 재개발 사업이 진행 중인 정비구역 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대되는 잠재력이 높은 물건임. 권리분석상 인수되는 권리 부담이 없어 명도가 비교적 수월할 것으로 예상되며, 신축 아파트 단지 내 물건으로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능함.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 성신고, 복산초 등 명문 학군 인접.

* 재개발 사업 추진 지역: 복산1구역 재개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 도심 접근성 및 생활 편의시설 이용 용이.

* 권리상 인수 부담 없음: 임차인 최 의 보증금 0원 인수.

* 신축 아파트 단지: 번영로센트리지 단지 내 물건으로 최신 시설 이용 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 836,000,000원이며, 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적대의 아파트 실거래가가 2025년 12월 7억 2천만원, 2026년 3월 7억 6천 9백만원 수준으로 확인됨. 또한, KB부동산 시세 정보를 참고할 때, 번영로센트리지 59㎡(구 25평형) 전용면적 기준 시세는 6억 3천만원 이상으로 형성되어 있음. 본건은 84.93㎡(약 25.68평) 전용면적으로, 감정가가 인근 실거래가 및 시세보다 높게 책정되었음을 감안해야 함.

예상 입찰가는 인근 실거래가 및 KB시세, 그리고 해당 물건의 재개발 호재 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하나, 보수적으로 접근할 경우 감정가 이하, 경쟁률 등을 고려하여 700,000,000원 ~ 780,000,000원 범위 내에서 신중한 검토가 필요할 것으로 판단됨. 최종 입찰가는 본건의 현장 조사, 동종 물건의 낙찰가율, 재개발 사업 진행 상황 등을 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.