나이스옥션 법원경매 진주 2026타경24 [1] 경상남도 진주시 문산읍 소문리 2421 진주문산코아루아파트 107동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 소문리에 소재하는 '문산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 25층 건물 내 16층 1601호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 개별난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 남측 및 북측으로 진출입로가 각각 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2020-06-25)(문산지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-30)(문산초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반야유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경24 (1)

소재지: 경상남도 진주시 문산읍 소문리 2421 진주문산코아루아파트 107동 16층 1601호

용도: 아파트

감정가: 3억 7천만원

토지면적: 79.74㎡ (약 24.13평)

토지지분: 79.7431㎡ (약 24.13평)

건물면적: 140.21㎡ (약 42.41평)

건물지분: 140.208㎡ (약 42.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 진주시 문산읍 소문리 '문산초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위는 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 남측 및 북측으로 진출입로가 각각 소재합니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(문산지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(문산초등학교, 문산초등학교병설유치원, 반야유치원), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

특이사항: 대항력있는 임차인이 존재합니다.

임차인 현황:

임차인: 제

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-04-28

대항력: 있음

비고:

주의: 임차인 제 는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 일반적인 임대차와는 다른 특수한 상황으로 판단됩니다. 그럼에도 대항력이 있다는 점은 권리관계 분석 시 매우 중요한 요소이며, 인수 여부 및 명도 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

말소기준권리: 2021-06-18 경남은행 근저당권 (권리금액: 231,000,000원)

강제경매 개시결정: 2026-01-14 국민은행 (권리금액: 139,103,561원)

등기부채권 총액: 231,000,000원

분석: 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 권리는 별도로 판단해야 합니다. 현재 기재된 임차인의 보증금은 0원이므로, 낙찰자가 인수하게 될 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본 물건은 진주문산코아루 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 농경지와 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다. 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

아파트명: 진주문산코아루

건축년도: 2010년 6월 30일 사용승인

규모: 총 9개동 520세대

본건 위치: 107동 16층 (총 25층)

단지시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

주차: 총 378대 (지상 3대, 지하 12대)로 기재되어 있으나, 건축물대장상 총 주차대수 708대(기계식 주차 포함)와 차이가 있어 확인이 필요합니다.

주변 교육시설: 문산초등학교, 문산초등학교병설유치원, 반야유치원 등이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 제 입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 매우 이례적인 상황이며, 이 임차인의 권리가 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 해당 임차인과의 관계 및 대항력의 유효성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

진주시 문산읍에 위치한 진주문산코아루 아파트 물건으로, 신축급 아파트 단지로서 양호한 주거 환경과 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 특히 16층 고층에 해당하여 일조 및 조망이 좋을 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특수한 권리관계는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 및 법적 검토 없이는 입찰에 신중해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인지도 있는 아파트 브랜드: '진주문산코아루' 브랜드 아파트 단지입니다.

준신축급 아파트: 2010년 사용승인으로 연식이 비교적 짧아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

16층 고층: 우수한 일조권 및 개방감을 확보할 수 있습니다.

매력적인 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다. (단, 임차인 리스크 감안 필요)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3억 7천만원입니다. 최근 유사층(16층) 거래 사례(2026년 5월 22일, 115.88㎡ 기준 4억 2천 5백만원)를 고려할 때, 시세는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 입찰가 산정에 중요한 변수로 작용할 것입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 임차인에게 직접 부담해야 할 금전적 인수 부담은 없습니다. 그럼에도 명도 관련 위험을 고려하여, 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 판단하되, 임차인 관련 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라 본건의 예상 입찰가는 3억 9천만원으로 제안합니다. (최종 입찰가 결정 전, 임차인 관련 사항에 대한 면밀한 조사 및 법률 검토를 반드시 선행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.