나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20041 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 322 중앙마린파이브아파트 105동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 소재 '회원천삼거리' 서측 인근에 위치하며 부근 은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 28층 건물 내 4층 403호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽 : 벽지마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트 용도로서, 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 약 12미터 내외, 남서측 및 북서측으로 약 6미터 내외 폭의 도로 에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2014-10-06), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 소로 3류(폭 8m 미만)(2014-09-02)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-09-02)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 마산지원 2026타경20041 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 322 중앙마린파이브아파트 105동 4층403호

용도: 아파트

감정가: 303,000,000원

토지면적: 29.38㎡ (약 8.89평)

토지지분: 29.3817㎡ (약 8.89평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9754㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 소재 중앙마린파이브아파트 105동 4층403호로, 아파트로서 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 28층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

1.3. 주변 환경 및 교통

본건은 '회원천삼거리' 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등으로 형성된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 상황 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 남동측 및 북동측으로는 약 12미터 폭의 도로, 남서측 및 북서측으로는 약 6미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.4. 건축물 정보

아파트 명칭: 중앙마린파이브아파트

주소: 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 322

사용승인일: 2014년 7월 31일

총 동수: 5개동

총 세대수: 654세대

최고층: 33층

본건 층수: 4층

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 총 28층 (본건 4층)

총 주차 대수: 696대 (지상 4대, 지하 692대, 전기차 충전기 지상 10대)

2. 권리분석

2.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2024년 3월 19일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을5)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 본 경매 개시 결정(갑8, 엠씨아이대부주식회사) 이전에 접수된 소유권이전1번신탁등기말소(갑3), 근저당권(을5), 3번배철호지분가압류(갑6, 신용보증기금), 3번배철호지분가압류(갑7, 삼성카드주식회사), 5번근저당권부채권근질권설정(을5-2) 등은 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다.

따라서, 본 경매 절차가 완료되면 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 315,185,001원

2.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으며, 임대관계 또한 '미상'으로 확인되었습니다. 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 권리를 가진 임차인은 없는 것으로 보입니다.

그러나 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로, 입찰 전 임대차 관계를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

2.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 현재까지 지상권 등기는 확인되지 않았습니다.

3. 상권분석

본 물건이 소재한 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 일대는 아파트 단지를 중심으로 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 지역입니다. 도심 접근성이 양호하며, 지역 내 인프라를 이용하기에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

본 아파트는 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 복리시설을 갖추고 있습니다. 또한, 696대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있어 주거 편의성이 높습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 '회원천삼거리'가 있어 지역 교통의 요지로 기능하며, 아파트 단지 주변으로는 상업 시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 상태 및 구조를 정확히 파악하는 데 어려움이 있었습니다. 따라서 입찰 전 반드시 내부를 확인하여 정확한 상태를 파악해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대관계가 미상으로 파악되었으므로, 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등을 추가적으로 확인해야 합니다. (인수 보증금은 0원으로 파악됨)

* 토지 이용 계획: 본 물건지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등에 속하며, 다양한 용도 지역 및 지구에 해당하므로 향후 건축 및 개발 관련 사항을 확인해 볼 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동에 위치한 중앙마린파이브아파트 105동 403호(84.98㎡)로, 비교적 신축에 속하며(2014년 사용승인) 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적 하자 없이 낙찰 받을 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 어렵고 임대차 관계가 불분명한 점은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 마산합포구 중심부에 위치하여 기본적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

* 권리관계 명확: 경매로 인한 권리 분석 결과, 낙찰 후 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 단지 규모 및 편의시설: 중앙마린파이브아파트는 총 654세대의 규모를 갖추고 있으며, 단지 내 및 주변의 편의시설 이용이 편리합니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 303,000,000원입니다.

최근(2026년 5월~7월) 동일 단지 내 70.1442㎡(약 21.2평) 면적의 아파트가 300,000,000원에서 302,000,000원 사이에 거래된 기록이 있습니다. 본건은 이보다 넓은 84.98㎡(약 25.7평) 면적임에도 불구하고 감정가가 303,000,000원으로 책정되어 있어, 시세 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

현장 내부 확인이 어렵고 임대차 관계가 미상이라는 점을 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 적극적으로는 감정가 대비 100~105% 범위(약 303,000,000원 ~ 318,150,000원) 내에서 시세 및 현장 답사 결과를 종합하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 주변 시세, 단지 상태, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.