나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3076 [1] 대구광역시 달서구 진천동 37-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석 · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 월배초등학교 북동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린상가, 단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 간선도로, 지하철역 등이 인근하여 제반교통사정 편리함.

형태 및 이용상태

사각형의토지로서 인접지대와 등고 평탄하며 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭약 6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(월153호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-02-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서 -외벽: 시멘트몰탈 및 타일위 페인트 마감 -내벽: 벽지, 타일 등 내장재 마감 -창호: 샤시 이중창호임. 기호(나): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로서 -내외벽: 타일 및 몰탈위 페인트 마감 등임.

이용상태

기호(가): 단독주택 기호(나): 변소

설비내역

도시가스설비, 난방설비, 위생설비 등임.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 기호(ㄱ-ㅁ) 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건물은 현장조사시 폐문으로 내부구조 등은 '건축물현황도' 등을 참고하여 동류형 건물의 일반적 표준적 이용상황을 기준하여 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경3076 (1)

대구광역시 달서구 진천동 37-12 (대구광역시 달서구 상원로 103-17)

단독주택

감정가: 447,460,160원

토지면적: 149.00㎡ (약 45.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 152.12㎡ (약 45.99평) - 건축물 표제부상 면적

건물 제시외면적: 26.10㎡ (약 7.89평) - 별도 건물 (변소 등)

건물 합계면적: 178.22㎡ (약 53.91평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신천새마을금고 (등기부상 '신천'으로 표기)

건축물 현황

* 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

* 주용도: 단독주택

* 건축일자: 1987년 09월 18일 (사용승인일 기준)

* 총 면적: 152.12㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 월배초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린상가, 단독주택 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 형태 및 이용상태

토지는 사각형으로 인접지와 등고 평탄하며 단독주택 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태

북측으로 폭 약 6미터의 도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭8m-10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(월배초등학교 등)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

2014년 3월 20일 접수된 비산5동새마을금고 근저당권 (을3)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 등록된 임차인 정보는 없습니다.

임대관계는 미상으로, 현장 조사 시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 현재까지의 채권 총액은 약 394,000,000원입니다. (근저당 3건, 임의경매 1건)

모든 등기부상 채권은 말소기준권리 이후 발생하였으며, 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 유사 물건 시세

제공된 최근 매매 자료는 연립, 다세대 주택으로 본건 단독주택과는 물건 유형이 다릅니다.

* 진천동 139-10번지, 태양(가) (1997년 건축, 전용면적 76.6㎡): 2026년 6월 17일 12,000만원에 거래. (평당 약 523만원)

* 진천동 258-10번지, 옥산106 (2000년 건축, 전용면적 75.07㎡): 2026년 6월 1일 11,500만원에 거래. (평당 약 507만원)

* 진천동 260-3번지, 옥산105 (1998년 건축, 전용면적 77.34㎡): 2026년 6월 7일 12,800만원에 거래. (평당 약 547만원)

상기 연립/다세대 주택들의 거래가를 기준으로 보면, 전용면적당 약 153만원 ~ 165만원 수준입니다.

* 본건과의 시세 비교

본건은 단독주택으로, 토지 면적(149㎡) 및 건물 연면적(152.12㎡ + 26.10㎡)을 고려할 때, 상기 연립/다세대 주택의 가격으로는 직접적인 비교가 어렵습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영되며, 통상적으로 연립/다세대보다 높은 가치를 형성하는 경향이 있습니다.

본건의 감정가는 447,460,160원으로, 이는 주변 시세 대비 단독주택으로서의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

월배초등학교를 비롯한 다수의 학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

다양한 상업시설, 병원, 공공기관 등이 달서구청 및 월배역 주변에 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

단지 인근으로 녹지 공간 및 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. (상세 정보는 지도 검색 필요)

* 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사 및 상세 지도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 권리상 리스크

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이므로 권리상 인수되는 부담은 없습니다.

* 물리적 리스크

감정평가서상 현장 조사 시 폐문으로 내부 구조 및 상태 확인이 불가했습니다. 따라서 내부 마감 상태, 설비 노후도 등은 직접 확인이 필요하며, 수리 또는 보수가 필요할 수 있습니다.

* 기타 리스크

등기사항이 없는 제시외 건물(변소 등)이 포함되어 있으나, 토지이용계획상 위반건축물 여부는 별도 확인이 필요합니다. (일반적으로 26.10㎡ 규모의 제시외 건물은 건축법 위반 소지가 적으나, 확인 필요)

건축물대장상 일부 면적(건물 제시외면적)은 등기 누락 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 대구광역시 달서구 진천동 단독주택은 초등학교 및 편의시설이 인접한 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 인수할 임차보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 현황조사 시 폐문으로 내부 확인이 어려웠던 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 제공된 주변 연립/다세대 시세와는 물건 유형 차이로 인해 직접적인 비교에 한계가 있으며, 본건의 감정가(447,460,160원)는 단독주택으로서의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 월배초등학교 인근, 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸, 인수할 임차보증금 없음.

* 단독주택의 희소성: 지역 내 단독주택 수요 대비 공급 희소성.

* 넓은 토지 면적: 149㎡의 토지는 단독주택으로서 활용 가치가 높음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 447,460,160원이며, 등기부상 채권 총액은 약 394,000,000원입니다.

주변의 연립/다세대 주택 시세와 직접적인 비교는 어렵지만, 단독주택으로서의 토지 및 건물 가치, 그리고 입지 조건을 종합적으로 고려할 때, 감정가는 시장 가치를 적정히 반영한 것으로 판단됩니다.

인수되는 권리나 보증금이 없으므로, 경쟁 상황 및 낙찰 후 예상되는 수리 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

수익형 부동산으로서의 접근보다는 실거주 목적 또는 장기적 가치 상승을 고려한 투자 관점에서 접근하는 것이 합리적입니다.

총 채권액 및 감정가를 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 390,000,000원 ~ 420,000,000원 사이로 제안합니다. (이는 희망 물건 확보를 위한 제안가이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 추가 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.