나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10078 [1] 경상남도 거제시 장목면 농소리 619 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 농소리 소재 '농소마을' 내에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

일련번호 2 : 차량 접근 가능, 일련번호 3, 4 : 차량 접근 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 2~4 : 공히 부정형의 토지로서 지면은 인근지와 등고평탄하며, 주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 2 : 북측과 서측으로 진입도로와 접하고, 동측으로는 지적도상 맹지이나 노폭 약 3미터 포장도로와 접함. 일련번호 3, 4 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법> ■일련번호 2 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법> ■일련번호 3 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅱ.의 4. 그 밖의 사항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅱ.의 4. 그 밖의 사항 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1 : 목조 함석지붕 단층건으로서, 외벽:몰탈 내벽:몰탈위페인트, 벽지 등 마감 창호:샷시 창호

이용상태

일련번호 1 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 되어 있으며, 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅱ.의 4. 그 밖의 사항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅱ.의 4. 그 밖의 사항 참조.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ) 매각 포함.
[목록 1] 공부상 면적은 '30.33㎡'이나 실측 면적은 '약 40.5㎡'로 실측 면적에 의하여 사정 평가됨(감정서 참고).
[목록 3,4] 타인이 점유하고 있는 것으로 조사되며, 그 불리한 점을 감안하여 평가되었고, 정확한 지적 및 경계 확인을 위해서는 추후 지적 측량을 요함(감정서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 통영지원 2026타경10078 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주식회사 에이아이금융그룹대부 (주OOOOOOOOOOOOOO)입니다.

소재지는 경상남도 거제시 장목면 농소리 619번지 (신주소: 경상남도 거제시 농소길 20-4)이며, 용도는 단독주택입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

감정가는 197,290,000원입니다.

토지 면적은 436.00㎡ (약 131.89평)이며, 건물 면적은 30.33㎡ (약 9.18평)입니다.

건물 제시외 면적은 34.00㎡ (약 10.29평)입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 장목면 농소리 소재 '농소마을' 내에 위치하고 있으며, 주위는 주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 토지 일련번호 2는 차량 접근이 가능하나, 일련번호 3, 4는 차량 접근이 불가능하여 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태는 토지 일련번호 2는 북측과 서측으로 진입도로와 접하며, 동측으로는 노폭 약 3미터 포장도로와 접합니다. 반면, 일련번호 3, 4 토지는 맹지에 해당합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 본건 토지가 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 비행안전제2구역(지원)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 6월 30일 접수된 주식회사 에이아이금융그룹대부의 근저당권 (권리금액 97,500,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 근저당권 (을4, 2025-06-30)

* 근저당권부채권질권설정 (을4-1, 2025-07-02)

* 가압류 (갑3, 2025-11-05, 신한카드, 7,305,925원)

* 가압류 (갑4, 2025-11-12, 하나카드, 9,003,923원)

* 임의경매 (갑5, 2026-01-26, 주식회사 에이아이금융그룹대부, 72,038,519원)

제공된 자료상으로는 매각으로 인해 위 권리들이 모두 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 없어 현장 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금 또는 차임이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 정확한 사실관계를 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건은 경상남도 거제시 장목면 농소리의 농촌 마을 내에 위치하고 있으며, 주변은 주택과 농경지가 혼재된 환경입니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 주로 지역 주민을 위한 커뮤니티 중심의 생활권으로 이해하는 것이 적합합니다.

제공된 JSON 데이터에 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 정보가 누락되어 있어, 이를 기반으로 한 구체적인 시세 분석은 어려운 상황입니다.

5. 생활정보

주변 환경은 '농소마을' 내에 위치하여 비교적 조용하고 한적한 농촌 주거 환경을 제공합니다.

교통 측면에서는 토지 일부(일련번호 3, 4)가 맹지이며 차량 접근이 불가능하여 이동에 다소 불편함이 있을 수 있습니다. 대중교통 이용 또한 제한적일 수 있습니다.

기본적인 편의시설은 장목면 소재지 또는 인근 지역으로 이동하여 이용 가능할 것으로 보이며, 교육시설로는 인근 농소리 또는 장목면 소재 초등학교, 중학교 등을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다. (정확한 편의시설 및 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.)

현재까지 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전제2구역(지원)에 해당하여 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 건물의 사용승인일이 1910년으로 매우 오래되어, 건물 자체의 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

실측 면적과 공부상 면적 차이: 건물 공부상 면적은 30.33㎡이나 실측 면적은 약 40.5㎡로, 이 차이는 향후 건축 관련 문제나 사용상 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

맹지 및 토지 접근성: 토지 일련번호 3, 4가 맹지이며 차량 접근이 불가능하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

타인 점유 및 지적 측량 필요: 토지 일부(목록 3, 4)를 타인이 점유하고 있으며, 정확한 지적 및 경계 확인을 위해 추후 지적 측량이 필요하다는 점은 명도 및 토지 경계 관련 분쟁의 잠재적 위험 요소입니다.

제시외 건물: 감정서상 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 철거 또는 사용 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장목면 농소리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 1억 9천7백여만 원입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확하여 인수 부담은 적습니다.

하지만 건물의 심각한 노후화(1910년 준공), 공부상 면적과 실측 면적 간의 차이, 토지 일부의 맹지 및 타인 점유, 그리고 지적 측량 필요성 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 오래된 건물과 맹지 토지, 타인 점유 등은 낙찰 후 추가 비용 발생이나 활용상의 제약을 야기할 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 신중한 현장 조사와 법률 검토를 거쳐 입찰가를 결정하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 권리 분석에 대한 부담이 적습니다.

토지, 건물 및 제시외 건물까지 일괄 매각으로 진행되어 전체 자산을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 조건의 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 시세 정보를 담고 있어야 할 JSON 데이터가 누락되어, 현 시세 분석 및 정확한 예상 입찰가 산정이 현재로서는 어렵습니다.

감정가 197,290,000원을 기준으로, 건물의 극심한 노후화, 맹지 및 타인 점유 토지의 활용 가능성, 향후 발생할 수 있는 명도 비용 및 지적 측량 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 면밀한 현장 답사가 필수적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.